주택시장 침체가 장기화되면서 이를 대체할 수 있는 투자 상품으로 신규분양 상가가 주목받고 있다. 대표적인 수익형 부동산으로 알짜 물건을 선점하면 시장 수익률을 상회하는 이득과 함께 향후 프리미엄 차익을 기대할 수 있다. 또 이미 성숙기에 접어든 상권 투자 시 지불해야 하는 권리금 등의 위험을 피하고 신규분양 초기에 진입 하면 독점상가 등을 선점할 수도 있다.

부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)는 신규분양 상가 투자자들이 체크해야할 주요 사항을 소개했다.

첫째. 상가 투자, 금융 리스크 관리가 최우선
상가 투자는 초기에 큰 비용이 투입되기 때문에 금융 리스크 관리에 만전을 기해야 한다. 중장기적 금리인상 가능성 등을 열어두고 대출 비율 등 투자위험은 가능한 최소화 하는 것이 좋다. 또 상가 활성화에 따른 자금회수 시점과 실제 수익률을 인근 점포와 비교, 철저히 파악해야 예상치 못한 유동성 위기를 피할 수 있으며, 상권 성숙기까지의 소요시간도 따져봐야 한다.

둘째. 블루칩 상권, 신흥주거지를 주목
신규분양 상가를 고를 때 가장 중요한 것이 입지여건이다. 입지여건에 따라 수익률과 프리미엄, 미래가치 등 상권수준이 크게 달라진다. 이미 성숙된 기존상권은 일정수준의 매출을 확정, 기대할 수 있지만 그에 상응하는 시세와 권리금 등이 형성돼 있다. 반면 신규로 조성되는 대규모 상권은 향후 선점에 따른 프리미엄을 기대할 수 있는 것이 장점이다. 상권 선택은 개발호재가 집중됐거나 신규 교통노선 개발이 진행되는 곳, 신흥 주거지로 떠오르는 수도권 신도시 등이 유망하다. 신도시는 상업용지 비율이 낮은 곳이 좋다.

셋째. 상가성공 키워드는 유동인구
상가투자 성패에 결정적 역할을 하는 유동인구도 꼼꼼히 살펴야 한다. 유동인구가 많을수록 임대료와 권리금 등이 높게 형성되는데 역세권과 도심 중심지, 오피스밀집지역, 테헤란밸리, 테크노밸리, 중심상업지구 등이 이에 해당한다. 신규분양 사업장이 기존 상업지구라면 유동인구가 비슷한 인근 상가 수익률을 꼼꼼히 비교하고 광범위한 상권이 조성되는 곳은 개발 계획과 실제 실현가능성을 분석해야 한다.

넷째. 메인 상권을 찾아라
유동인구가 일정 수준 확보됐다면 메인상권을 찾아보자. 동일권역이라도 소비패턴에 따라 특정 지역으로 주요 소비계층이 모이게 된다. 투자 업종에 따라 나눠지기도 하는데 기존 상권에 포함된 상가라면 현장탐방을 통해 유사업종이 집중된 곳을 분석하는 것이 좋다. 신도시 등 대규모로 개발예정인 곳에 입지한 상가는 활성화 이후 상황을 가늠해 봐야 하는데 이 경우 랜드마크 빌딩을 중심으로 외부 수요가 유입되는 거리를 눈여겨보자. 주요 광장이나 테마공간, 영화관 등 집객시설 인근도 알짜 상가가 많은 편이다.

다섯째. 랜드마크는 상권 활성화의 지름길
랜드마크 등 집객효과가 뛰어난 시설은 상권의 조기 성장, 활성화에 큰 도움이 된다. 특히 광역 상권 개발이 치열해 지면서 대규모 개발지역의 경우 초고층 빌딩, 대형 놀이공간, 아쿠아리움, 첨단병원 등을 경쟁적으로 도입하는 추세인데 이를 적극적으로 활용하는 것도 방법이다. 상가분양 초기라면 집객시설 내의 상가로 진입, 수혜를 볼 수 있는 업종을 선택하고 일정 수준 분양이 완료됐으면 메인 업종은 독점 판매가 완료됐을 가능성이 높으니 틈새시장을 노려야 한다.

여섯째. 투자 목적은 확실할수록 좋다
상가 투자를 결정했으면 운용기간과 기대수익, 투자성격을 확실히 하는 것이 좋다. 높은 기대수익률과 뛰어난 환금성을 원한다면 초기 투입비용이 많더라도 이미 상권이 형성돼 있는 지역 또는 역세권 1층 점포 등이 적합하다. 안전을 추구하는 투자자는 단지 내 상가나 상층부 입주가 확정된 오피스 상가, 주상복합이 좋다. 임대 수익이 주목적이면 오피스 밀집지역이 유망하고, 시세차익을 위해서는 개발호재가 많거나 예상되는 곳을 눈여겨보자.

일곱째. 과장 광고에 속지말자
투자자를 현혹하는 허위ㆍ과장광고도 주의해야 한다. 이 역시 상가분양이 치열해 지면서 나타나는 현상인데 과도한 확정수익 지급, 임대수익률 보장 또는 법적 근거 없는 상품 판매 등은 의심해볼 필요가 있다. 시공사 부도 등을 방지하기 위해서는 대형건설사가 시공하는 사업장이 안전하고 개발호재 등은 정부 주도의 확실한 곳 위주로 선별해야 한다.

 

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