봄 이사철, 알고 보면 쉬운 전세 재계약 방법

본격적인 봄 이사철이 다가왔다. 다른 전셋집을 알아보는게 부담이 되는 세입자는 살던 집 전세금을 올려주고 재계약을 맺는 것도 좋은 방법이다. 집주인과 합의 하면 시세보다 조금 저렴하게 계약할 수 있을 뿐만 아니라 이사비용도 덜 수 있다.
부동산정보업체 (주)부동산써브는 전세 재계약시 점검할 내용을 찾아봤다. 재계약의 경우 일반적으로 돈을 받는 집주인 보다는 돈을 내는 세입자가 주의할 부분이 더 많아 꼼꼼히 체크를 해야 낭패를 보지 않는다.

전세계약기간 맞춰 미리
재계약 계획 세워야 유리

집주인과 세입자는 각각 계약 종료 1개월 전에 전세 계약을 해지할 수 있다. 다만 집주인이 계약 종료가 얼마 남지 않은 상황에서 해지 통보를 할 경우 세입자는 갑자기 이사를 준비해야해 곤란한 상황에 처할 수 있다. 이럴 때를 대비해 세입자는 전세계약기간 전에 집주인과 상의하는 등 미리 계획을 세워야 유리하다.
만일 전세기간 종료 전까지 세입자와 집주인이 별말 없이 기간을 연장하는 묵시적 갱신이 이루어 졌다면 세입자는 기존 전세계약과 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있다. 이런 경우 세입자는 언제든지 해지가 가능해 다른 집으로 이사하기 3개월 전에 미리 집주인에게 통보하면 된다.

전세금 올릴 때는
등기부등본 확인 필수

계약기간 종료 후 같은 조건으로 계약을 체결 했거나 묵시적으로 갱신이 이뤄졌을 때는 기존 계약서에 재계약 사항을 적기만하면 된다.
반면 전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경쓸 부분이 많다. 제일 먼저 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야한다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 유료로 확인이 가능하다.

새로운 전세계약서에
확정일자 받아야 안전

등기부등본 확인 후에는 주인과 새로운 계약서를 작성해 법원, 동사무소 등을 찾아가 확정일자를 받아야한다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 반드시 함께 보관해야하며 새로 체결하는 계약서에 기존 임대차 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항을 기재한다.
확정일자는 계약서 여백에 해당 날짜를 도장으로 찍어주는데 해당날짜에 계약이 실제로 있었다는 증거가 된다. 확정일자를 받지 않으면 나중에 집이 경매로 넘어가는 상황이 발생 했을때 우선변제권이 없어 전세금을 보호받지 못할 수 있어 주의깊게 살펴야 한다.
또한 기존에 확정일자를 받은 계약서에는 새로운 확정일자를 받지 못해 새로운 계약서를 작성해야한다. 새로 계약서를 써도 기존 확정일자를 받은 금액은 그대로 보상순위가 유지되기 때문에 걱정할 필요는 없다. 오른 금액만큼만 새 확정일자에 따른 대항력이 생기기 때문이다.
예를 들어 세입자와 집주인이 8000만원 전세를 1000만원 증액하여 재계약 하기로 합의했다면 새로운 계약서는 전세금 9000만원 전체에 대하여 확정일자를 받는다. 그리고 기존 전세보증금 8000만원에 대한 날짜와 1000만원을 증액하여 재계약하는 조건임을 특약사항에 표시한다. 작성한 계약서에 대해 등기소에서 확정일자를 받으면 8,000만원에 대하여는 처음 계약당시 확정일자 효력이 그대로 유지되며 증액분 1000만원은 확정일자 받은 때부터 우선변제권이 발생하여 후순위권리자나 다른 담보물권자에 우선하여 변제받을 수 있다.

공인중개사 도움 받을 땐
원만한 합의해야

복잡한 권리관계가 있거나 금액이 큰 전세재계약을 한때는 공인중개사를 통해 진행하면 본인이 직접 하는 것보다 안전할 수 있다. 하지만 현행 법률에는 전세 재계약과 관련된 명문화된 수수료 규정이 없어 중개수수료에 대한 의견이 분분하다. 단순히 계약서 대행만을 하는 경우라 하더라도 소정의 대행 수수료를 어느 정도 지불하는 경우가 종종 생기는데 원만한 합의를 통해서 일을 진행해야 순조롭게 진행될 수 있다. 이럴 때를 대비해 처음 전세 계약을 했거나 주인 사정을 잘 알고 있는 중개업자와 미리 상의해 보는 것도 좋다.

도움말 : (주)부동산써브 부동산연구실 김정은 연구원