[월요신문 이정환 기자] 신탁방식 재건축이 확산되고 있다. 재건축 시장의 새로운 촉매제로 자리 잡은 ‘신탁방식 정비사업’이 서울 여의도를 시작으로 강남 등을 거쳐 지방까지 확대되고 있는 것.

신탁방식 재건축은 조합 대신 신탁사가 시행을 맡아 추진하는 재건축 사업 방식이다. 지난해 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서 도입됐다. 이에 따라 부동산 신탁사도 재건축사업의 단독 시행자로 참여할 수 있게 됐다.

신탁 방식 재건축사업은 양날의 검이다. 장점과 단점이 혼재돼 있어 토지소유주 등 주민들의 주의가 필요하다. 장점으로 ▲사업기간 단축을 통한 속도성 ▲조합 비리를 차단할 수 있는 투명성, ▲원활한 자금 조달 등이 꼽힌다.

신탁방식은 ▲신탁사 시행 및 지정 ▲시공자 선정 ▲건축심의 완료 ▲사업시행인가 고시 ▲조합원 분양 신청 ▲관리처분 총회 ▲관리처분 인가 신청 순으로 진행된다. 기존 조합 방식과 달리 추진위원회 구성이나 조합설립 절차를 밟지 않아도 된다. 최대 장점은 최소 1년에서 최대 3년을 단축할 수 있다는 점이다.

리스크도 있다. 현재까지 재건축에서 신탁사업으로 준공한 사례는 없다. 예기치 못한 변수가 발생할 가능성이 있는 만큼 사업의 타당성 여부를 잘 따져봐야 한다. 신탁 방식 사업은 초기 단계부터 신탁사가 평균 3년간 사업지를 관리한다. 따라서 미분양을 포함해 모든 리스크를 감수해야 한다. 사업성이 떨어지는 곳에선 신탁사를 찾기 어려울 것이라는 전망도 나오고 있다.

과열 양상도 우려되는 대목이다. 기존 조합방식의 재건축이 지지부진한 지역에서는 토지 소유주들이 신탁방식으로 바꿔 빠르게 재건축을 추진하려고 한다. 이로 인해 신탁사들이 사업 수주를 위해 과열양상을 보이고 있다. 신탁사들은 “신탁방식으로 재건축을 하면 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피해갈 수 있다”고 과장 홍보를 하고 있다. 그러나 인가단계부터 관리처분 신청까지 평균 8개월이 걸리는 점을 고려하면, 현재 사업승인 인가를 마친 경우에나 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있다. 토지 소유주 등 주민들은 이 점을 명심해야 한다.

국토교통부도 과열 현상을 우려해 신탁사에게 경고를 보낸 상태다. 재건축시장이 과열될 경우, 정부가 직접 나서 선제 대응을 할 방침이다. 하지만 정부 경고에도 불구하고 신탁방식 사업은 계속 늘어날 전망이다. 따라서 신탁방식 재건축 사업을 희망하는 주민들은 기존 조합방식과 신탁방식의 차이점을 면밀히 비교해보고, 장·단점을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 전문가들은 말한다.