[월요신문 이정환 기자] 수원에 거주하고 있는 김 모 씨(36)는 최근 전셋집으로 인해 고민이 심각하다. 김씨는 “다음 달에 계약이 끝나 이사를 가야 하는데 집을 구하지 못하고 있다. 아파트 전세는 너무 비싸서 고려 대상에서 제외했고, 다가구주택이나 빌라 전세를 찾고 있다. 하지만 중개업소에서는 전세가 워낙 귀해서 아직 매물이 없다는 말만 듣고 있다.”며 답답해했다.

전세가 폭등과 전세매물의 부족으로 이사 갈 곳을 찾지 못하는 전세난민들이 속출하고 있다. 이에 전문가들은 이를 대체할 대안으로 신축빌라를 주목하라고 조언한다. 제대로 된 정보를 검색해 좋은 매물을 찾으면 신축빌라 또한 좋은 대안이 될 수 있다는 것이다.

신축빌라를 고를 때 유의할 점은 첫째, 건축물 대장을 꼭 확인하기. 건물의 용도가 주택인지 근린생활시설인지 살펴봐야한다. 해당 빌라 호수가 근린생활시설로 허가가 났지만 주거용으로 바꿔서 분양이 이뤄지는 경우다. 이 빌라를 매매할 시 취득세가 1.1% (주택, 85㎡이하, 6억 이하 기준)가 아닌 4.6%(주택 외 상가)로 적용되어 세금 비용이 늘어날 수도 있다. 현재 법적으로 주거용 근린생활시설은 없다. 그러기 때문에 매매 후 거주 중에 불법건축물로 인해 이행강제금을 내야하는 상황도 발생할 수 있다.

빌라정보통 이정현 대표는 본지 통화에서 “신축빌라 해당 건축물대장을 보면 주택이 아닌 근린생활시설로 적혀 있는 곳이 간혹 있다. 원래 도심 주택단지에서는 필로티구조로 지을 때 1층을 지상, 2층부터 주택으로 설계해 건축을 해야 한다. 허용할 수 있는 바닥 면적이 4개 층이다. 하지만 현장에서는 한 개 층을 더 올리기 위해서 근린생활시설로 만든다. 그러면 그 해당호수는 상가로 분양을 해야 된다 그러나 현장에서는 주택으로 분양한다.”고 지적했다.

이 대표는 “매매 후 불법 건축물로 적발되면, 이행강제금(면적이 85㎡미만 기준)은 1년에 2회, 총 5회 부과된다. 면적이 85㎡ 이상일 경우 계속 내야한다.”고 강조했다.

둘째, 전용면적을 확인하기. 신축빌라의 경우는 실제 현장을 방문해 보면 짐이 없기 때문에 넓어 보인다. 하지만 전용면적은 작을 수 있다. 이 경우 건축주가 확장면적을 넓게 설정해 확장한 경우이다. 실제 전용면적이 적다면 나중에 매도 시 주변 동일 평수 빌라보다 싸게 팔릴 수 있다. 이러한 속임수에 당하지 않으려면 등기부 등본상의 ‘전용 면적’을 체크하는 것이 현명하다. 실사용 면적을 동시에 체크하여 전용 면적과의 차이가 크다면 피하는 것이 좋다.

뿐만 아니라 불법 확장 신축빌라는 불안한 마감 과정을 거친 경우가 대부분이기 때문에 나중에 하자 발생률이 높을 뿐만 아니라 결로, 단열 등의 기능에도 취약한 모습을 보일 수 있다.

셋째, 층간소음을 확인하기. 공동주택에 거주하는 사람이라면 한번쯤 경험하게 되는 것이 바로 층간소음 스트레스이다. 신축빌라의 경우 위층과 아래층 모두 공실인 경우가 많기 때문에 직접 올라가서 층간소음을 확인하는 것이 좋다.

넷째, 계약 시 특약사항 기재. 대부분의 신축빌라 매매할 때 대출을 받는다. 하지만 개인의 신용상태나 대출 한도의 문제로 대출이 불가능한 경우가 종종 발생한다. 이를 사전에 방지하기 위해 계약 시 계약 당사자와 대출 여부를 구두로 합의하고, 특약사항에 '대출이 안 될시 계약은 해지하고, 계약금은 환불 한다.'라고 명시해야한다.

다섯째, 주택의 방향 확인하기. 발코니를 기준으로 남향인지 북향인지 판단해야한다. 현장 확인을 할 때 가능하면 낮에 봐야 채광을 볼 수 있다. 그러면 정확한 일조량까지 알 수 있다. 남향이라고 해도 빌라 옆에 큰 건물이 있어 채광이 부족하면 소용없다. 같은 건물이라도 채광이 잘 들어오는 집과 아닌 집은 훗날 매도 시 최소 5백만~1천만 원 이상 차이가 날 수 있기 때문에 잘 따져 봐야한다.

마지막으로 빌라정보통 이정현 대표는 “신축빌라를 고를 때 가장 고려해야할 점은 위치다. 아파트의 경우는 대단지로 분양하고, 획일적이라 시세가 딱 정해져있다. 하지만 빌라는 1동짜리로 주를 이루고 있다. 그러다보니 역세권하고 거리가 먼 빌라, 언덕에 지어진 빌라, 그리고 유흥주점 부근에 지어진 빌라들도 꽤 많다. 그런 곳은 집값이 싸다. 하지만 되팔 때 수요가 없기 때문에 결국 손해를 본다.”고 조언했다.