[월요신문 이정환 기자] 대학가 주변에는 불법으로 쪼갠 원룸이 즐비하다. 집주인들이 입주자를 더 받기 위해서다. 그만큼 대학생들은 쾌적한 주거환경과 법적 보호를 보장받기 힘들다. 힘없는 임차인은 본인이 살고 있는 곳이 위반건축물인지 알지 못한다. 설령 그 사실을 알지라도 달라지는 건 없다. 반면 집주인은 주변 사람들도 다 그렇게 한다고 무책임한 태도를 보일 뿐이다.

최근 임대차시장, 특히 대학교 주변 원룸 임대차 시장은 임대인이 갑이다. 직장인들은 집을 구할 시 출·퇴근을 위해 회사 주변을 선호한다. 하지만 해당 지역이 마음에 안 들면 지하철 역 노선을 따라 본인들이 살 집을 구한다. 반면 대학생들은 학교 주변 주거지역을 선호한다. 이유는 교통비를 절약하고 공부시간을 아낄 수 있기 때문이다. 그리고 친구, 선·후배들과의 근처에서 살기를 희망하고 있기 때문이다. 이로 인해 대학가 주변 임대인들은 다른 지역과 비교해 임차인 구하기가 더 쉽다.

신학기가 돌아오면 대학가 주변 원룸지역은 방이 부족하다. 이뿐만 아니라 최근 중국인 유학생들의 증가로 대학교 원룸시장은 포화상태다. 기숙사를 더 짓는 학교도 있지만 아직까진 한계가 있다.

결국 임대인들은 더 많은 임대수익을 얻기 위해 본인 소유건물에 있는 방들을 더 쪼갠다. 합법적인 방법으로 지으면 좋겠지만 현실은 그렇지 않다. 부동산업계는 대학가 원룸의 경우, 위반건축물이 더 많다. 위반건축물이 아닌 원룸을 찾기가 더 어렵다고 한다.

대학가에서 임대사업을 하는 건물주 김 모 씨(54)는 “애초부터 신축을 할 때 건축물 대장상 근린생활시설(고시원)로 건물을 올렸다. 그러면 건축비용을 크게 절약할 수 있기 때문이다. 일단 점검만 통과한 후 싱크대와 전기인덕션을 설치한다. 원룸에 비해 주차장 건설비용이 적게 든다. 건축물 대장상 근린생활시설(고시원 등)로 건물을 지을 때 주차장 면적에 자유로워져 건설비용을 줄일 수 있다. 도시형생활주택이나 다세대주택은 가구당 주차면적이 정해져 있어서, 그 면적만큼 방이 여러 개 줄어들기 때문”이라고 말했다.

위반건축물의 문제점

첫째, 건축물 대장상 근린생활시설로 표기된 원룸은 LH전세자금 대출을 받기 힘들다. LH전세대출요건 중 하나가 건축물의 용도가 주택이어야 되기 때문이다. 많은 학생들은 당연히 대출되는 줄 알고 계약한다. 하지만 계약 후 대출 불가 통보를 받게 돼 계약금을 포기하는 곤란한 상황에 처할 수 있다.

둘째, 위반건축물은 불법건축으로 방을 쪼개서 만들기 때문에 내부적으로 부실한 점이 있다. 단열이나 방음문제, 결로(곰팡이) 등이 야기될 확률이 높다. 그 중 방음문제가 심각하다. S대학교 부근에서 근무하는 한 공인중개사는 “불법 건축 시 경량 칸막이로 벽을 만든다. 이는 방음성이 거의 없는 소재이므로 세입자들은 소음에 쉽게 노출 된다”고 설명했다. 학생들 사이에선 층간소음보다 옆방 소음이 더 두렵다고 한다.

셋째, 화재위험이다. 한 세대가 쓸 것으로 예상하고 설계됐던 전기시설이 용량을 초과해 과부하 상태가 될 수 있기 때문이다. 또 건축물대장상 고시원용도인 건물은 공동 취사시설만 설치할 수 있다. 하지만 이런 건물 대부분은 개별 취사시설이다. 따라서 화재의 위험은 커진다.

넷째, 주택 임대차보호법의 보호를 못 받게 될 경우도 있다. 가령 건축물 대장상 한 층에 2가구로 표기돼 있는 건물이 불법으로 쪼개져 실제 8가구가 거주 할 경우를 가정해 보자. 나중에 생긴 6가구는 임대차보호를 받지 못 할 수 있다. 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 나머지 6가구는 최선순위 우선변제에 적용되지 않으며, 해당 순위의 우선변제에도 문제가 생길 수 있다.

이행강제금 실효성 없어

구청에서는 위반건축물을 단속하는 인원이 많지 않다. 특히 원룸처럼 내부의 위반건축물을 찾아내기 위해서는 현장 방문이 필요하다. 단속원들은 임차인들이 살고 있어서 방 내부를 점검하기가 쉽지 않다. 단속이 되더라도 해결로 이어지지 않는다. 위반건축물로 적발이 되면 임대인들은 이행강제금을 내야한다. 하지만 이행강제금보다 임차인으로부터 받는 월세가 훨씬 많다. 이런 이유로 임대인들은 더 많은 임대수익을 위해 계속 위반건축물을 양산하고 있다.