문재인 정부가 내놓은 6.19 부동산 대책의 핵심은 크게 5가지다.

첫째 서울 전 지역 전매제한기간 강화. 둘째 LTV·DTI 규제 강화. 셋째 재건축 규제 강화. 넷째 조정 대상 지역 확대. 다섯째 주택시장 질서를 확립하기 위한 불법행위 단속이다. 그 중에서 가계부채를 잡기 위한 부동산 대출규제 방안이 눈에 띈다.

이번 6.19 대책의 특징은 한마디로 ‘핀셋 규제’이다. 살아나는 부동산시장을 죽이지 않으면서, 과열지역에 한해 정밀 타격하겠다는 것. 실제로 전국적으로 일률적인 규제의 잣대를 들이대지 않았다. 과열지역에 대한 선별적 대응을 통해 조정 대상지역으로 관리를 하겠다는 것. 또 투기 수요는 억제하되, 실수요자는 보호하는 맞춤형 규제가 특징이다. 서민층의 내 집 마련을 위한 정책 모기지 대책이 이에 해당한다.

과거 참여정부에서도 집값을 잡기 위해 규제정책을 펼쳤다. 부동산 시장이 과열된 이유가 주택의 투기 수요 때문으로 보고 강력한 수요 억제 정책을 시행했다. 그 결과 투기 수요뿐만 아니라 실수요자까지 억제시켰다. 투기수요자들은 시장에서 빠져나와 다른 곳으로 이동했고 실수요자만 남아 상투 잡는 경쟁을 벌이는 아이러니한 상황이 발생했다. 결국 피해는 실수요자가 입었다.

문재인 정부는 이를 반면교사삼아 6.19 대책을 내놓았다. 6.19 대책의 핵심은 맞춤형 대출규제 적용이다. 가계부채를 막기 위해 조정 대상지역에서 LTV·DTI 규제비율을 10%p씩 강화했다. 하지만 서민 실수요자에게는 차별화했다. 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 구입자 7천만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주에 한해 기존 대출규제비율을 유지했다. 소득계층에 따라 LTV·DTI의 적용 비율을 탄력적으로 적용했다. 과거 동일한 규제는 돈 많은 투기수요에게 유리했다. 이번에 이원적인 구조로 대출비율을 정한 점은 실수요자를 의식한 것이다.

일각에서는 이번 6.19 부동산 대책이 투기적 수요를 잡지 못할 것이라는 부정적 의견도 나오고 있다. 또 예상보다 강도가 높지 않다는 의견도 있다. 조정 대상 지역을 피해 예상치 못한 지역의 가격이 급등하거나 오피스텔 등 수익성부동산의 가격 상승을 부채질 할 수도 있다.

하지만 문재인 정부는 아직 부동산 정책 카드를 다 쓰지는 않았다. 규제 일변도의 과도한 정책으로 시장에 충격을 주는 것을 피하되 향후 시장 상황에 따라 ‘외과 수술식’ 카드를 쓸 것으로 전망된다. 변수는 있다. 미국의 기준 금리 추가 인상 등 외부요인과 하반기 입주물량 증가 등 내부 요인이 부동산 시장을 다시 들썩일 가능성이 있다.