[월요신문 김혜선 기자] 정부가 다주택자에 최대 20%p의 양도세를 가중하고 청약·대출 등 금융규제를 강화하는 등 고강도 부동산 투기 대책을 발표했다. 서울 전역과 경기도 일부 지역은 ‘투기과열지구’로 지정됐고 강남4구를 포함한 서울 11개구는 ‘투기지역’으로 지정됐다.
2일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회는 정부서울청사에서 이와 같은 내용의 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 정부는 최근 재건축·재개발을 중심으로 과열된 주택시장의 원인을 ‘투기수요’ 때문인 것으로 보고 다주택자 투기나 전세를 낀 ‘갭투자’ 규제를 대폭 강화했다.
정부는 서울 25개구 전역, 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개시, 부산 7개구와 세종시 등 40개 지역을 청약조정대상지역으로 지정하고 주택가격 상승폭에 따라 ‘투기과열지구’와 ‘투기지구’로 나눴다. 이에 서울 전역과 과천·세종 등 27곳은 ‘투기과열지구’로, 이 중 강남4구와 등 서울 11개구와 세종 등 12곳은 ‘투기지역’으로 지정됐다.
다주택자 대상 규제
우선 조정대상지역은 다주택자에 양도세 중과세가 부과된다. 기존에는 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도할 경우 차익에 따라 6~40%의 기본세율이 적용됐지만, 내년 4월1일부터 2주택자는 기본세율에 10%p가 3주택자 이상자는 기본세율이 20%p가 추가로 적용된다. 또 3년 이상 주택 보유 시 보유기간에 따라 양도소득세를 10~30% 공제해주는 ‘장기보유 특별공제’ 혜택도 제외된다.
다주택자의 금융규제도 강화된다. ‘투기지역’ 내 주택담보대출은 기존 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한된다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 비율도 기존에는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%가 차등 적용됐으나 이번 대책에서 ‘투기지역’과 ‘투기과열지구’는 각 40%로 일괄 적용된다. 여기에 주택담보대출이 1건 이상 있는 다주택자는 LTV·DTI를 각각 10%p 추가해 대출 규제를 최대 30%로 제한했다. 내 집을 담보로 새로운 집을 구매해 시세차익을 노리거나, 전세를 낀 ‘갭투자’ 등에 대한 규제를 강화한 것. 단, 무주택자, 부부 합산 연소득 6천만원 이하, 조정대상지역·투기과열지구 내 주택가격 각 5억원, 6억원 이하 등 실수요자는 LTV․DTI를 10%p 완화 적용해 50%가 적용된다.
이 밖에도 1세대 1주택에 비과세 요건을 기존 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서 ‘2년 이상 거주’ 요건을 추가해 강화했다. 분양권 전매도 ‘조정대상지역’의 경우 기존에는 보유기간에 따라 전매세율을 차등 적용했지만 내년 1월부터는 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%를 적용한다. 단, 무주택자는 예외를 인정한다.
재건축·재개발 규제
내년 1월부터는 2013년도 이후 유예된 ‘재건축 초과이익 환수제’도 부활한다. 초과이익 환수제는 주택 재건축 시 발생하는 초과이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 넘어설 경우 초과분 최고 50%를 부담금으로 내는 제도다.
‘투기과열지구’에서는 재건축 조합원의 지위 양도 제한이 강화된다. 기존 투기과열지구는 재건축 조합원 지위양도가 제한되지만 사업이 지연될 경우는 양도를 허용했다. 그러나 이번 대책에서는 예외 사유를 엄격히 해 조합설립 후 3년 내 사업시행 인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년이상 소유한 경우에만 조합원 지위를 양도할 수 있다.
투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매도 제한된다. 기존에는 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한 없었으나 앞으로는 관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지했다. 또 기존에는 투기과열지구라도 ‘일반분양분’이 아닌 ‘조합원 분양분’에는 재당첨 제한이 없었지만, 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨되면 5년간 다른 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 받을 수 없도록 개선됐다. 재개발 시 임대주택 공급 의무비율도 수도권은 기존 0~15%, 지방 0~12%이었지만 하한율을 서울 10%, 경기·인천 5%, 지방 5%로 강화했다.
청약제도 개편
청약제도도 개편된다. ‘투기과열지구’와 ‘조정대상지역’은 청약 1순위 자격이 청약통장 가입기간이 2년으로 늘어나고 납입횟수도 국민주택에 한해 24회 이상으로 강화했다. 가점제 역시 ‘투기과열지구’는 기존 75%(85㎡이하)에서 100%로 상향되고 ‘조정대상지역’은 40%에서 75%로 높아진다. 85㎡를 초과하는 주택은 30%가 적용된다. 또 일부 가점이 높은 무주택자가 전국을 순회하며 민영주택에 청약 당첨된 후 분양권 전매를 반복하는 일을 방지하기 위해 청약 당첨자는 2년간 가점제 적용을 배제한다.
실수요자 부담 완화
정부는 투기수요 억제 방안과 동시에 실수요자를 대상으로 공급량을 늘리는 방안도 제시했다. 정부는 내년부터 공적임대주택 13만호, 공공지원주택 4만호 총 17만호를 매년 공급한다. 5년 공급계획으로는 총 85만호에 달한다. 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 단지를 조성해 매년 4만호씩 총 20만호를 공급한다.
정부 관계자는 “오늘 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않고 실수요자 중심으로 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지”라며 “주택이 필요한 서민이 주택을 마련할 수 있고 유주택자와 무주택자가 갈등 없이 공존하며 다주택자는 사회적 책임을 다하는, ‘사람 중심의 공정한 주택시장’을 만들어 나가겠다”고 밝혔다.