매매시장 침체가 심화되면서 서울 아파트가격 역시 하락세가 이어지고 있다. 특히 실수요층이 두터운 중소형 보다 중대형 면적의 하락폭이 더 크게 나타나는 분위기다.
부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)가 최근 1년 서울 면적별 평균 아파트가격 변동률을 조사한 결과(시세기준일 6월 4주차) 전용면적 85이하가 1년 전 평균 4억4,528만원에서 현재 4억3,051만원으로 -3.32% 변동률을 기록했다. 같은 기간 전용면적 85초과 중대형은 평균 10억671만원에서 9억6,404만원으로 -4.24%를 기록, 평균 매매가 10억원 선이 무너졌다.
지역별 중대형 아파트 하락률은 송파구가 -6.34%(11억8655만원->11억1127만원)로 가장 높았고, 이어 강동구가 -5.91%(7억8627만원->7억3984만원), 양천구가 -5.86%(10억5645만원 ->9억9459만원)를 기록하며 그 뒤를 이었다.
주택시장 침체기에 중대형 하락률이 중소형보다 높은 이유는 평균 가격 수준이 높게 형성돼 있어 실수요자들의 접근이 쉽지 않기 때문이다. 따라서 서울 주택시장이 빠르게 회복되지 않는 이상 중대형 주택이 중소형보다 고전하는 분위기는 상당이간 이어질 전망이다.

전국 전셋값 상승률,
작년 대비 1/4 수준

2012년 상반기 아파트 매매 시장은 유로존 재정 위기와 국내 부동산 침체 심화로 매수심리가 위축되면서 하락세를 면치 못했다. 특히 수도권은 투기지역 해제를 골자로 한 5.10대책이 발표됐지만 DTI 규제 완화, 취득세 감면 조치 등이 5.10대책에서 빠지면서 오히려 가격 하락폭이 더 커졌다. 대책 자체에 대한 실망감이 나타난 데다 윤달과 비수기 영향까지 겹쳐 하락세의 수렁에 빠진 모습이다.
지방의 경우 지난해에 이어 오름세가 지속됐지만 상승폭이 대폭 둔화된 모습이다. 작년 상승세를 이끌었던 부산은 5월 변동률이 첫 마이너스를 기록(2009년 3월 이후)하며 단기간 급등한 시세에 대한 부담감과 신규 아파트 공급 확대 여파로 하락세가 확산되는 분위기다.
전세시장은 지난해 전셋값이 급등했던 지역을 중심으로 가격조정이 나타났다. 또한 윤달로 인해 신혼부부 수요가 줄고, 전통 명문 학군이었던 강남구와 양천구 등이 쉬워진 수능 탓에 학군 수요까지 줄면서 전세 움직임이 많지 않았다.
전국 아파트 매매가 변동률은 -0.75%로 집계됐다. 서울을 비롯한 수도권이 전년 같은 기간보다 하락폭이 더욱 커졌고, 지난해 9%가 넘는 상승률을 보였던 지방이 1.92%~2.87% 오르는데 그쳐 가격 상승폭이 눈에 띄게 줄었다.
상반기 전국 전세가 변동률은 2.25%로 전년 동기보다 1/4수준으로 떨어졌다. 수도권은 서울 1.41%, 경기 1.64%, 신도시 1.25%, 인천 1.65%로 전 지역의 상승률이 1% 수준에서 머물렀다. 지방 역시 5대 광역시 2.73%, 기타 시도가 4.83%로 전년에 비해 뚜렷한 약세를 보였다.

서울 동향

서울 매매 시장은 6월 넷째주도 하락세를 기록했다. 비수기에 주택담보대출 연체율이 5년 7개월 만에 최고치를 기록하는 등 악재가 겹쳐 강남3구는 물론 다른 지역도 하락세를 면치 못하는 모습이다. 전세 시장도 여름비수기로 전세 수요가 거의 움직이지 않는다. 다만 도심이나 업무 시설이 밀집한 주변 지역의 소형 주택형은 물건이 부족해 소폭 상승세를 보이기도 했다.
서울 매매가 변동률은 -0.05%를 기록했다. 서초구(-0.10%), 강남구(-0.10%), 송파구(-0.10%), 용산구(-0.08%), 양천구(-0.08%) 순으로 내렸다.
서초구는 매수세가 전혀 없고 문의도 거의 끊겼다. 방배동 신동아 152형은 500만원 내린 11억9000만~13억2000만원이고 임광1,2차 118형은 1000만원 내린 7억~7억6000만원선.
강남구는 개포시영이 주택재건축정비구역지정(안)이 통과됐지만 별다른 영향은 없다. 42형이 5억1000만~5억2000만원이다.
서울 전셋값 변동률은 0.00%. 용산구(0.03%), 구로구(0.03%), 은평구(0.02%)는, 서대문구(0.02%)는 올랐고 성북구(-0.03%), 중랑구(-0.02%), 강남구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등은 내렸다.
용산구는 전세 거래가 활발하다고 할 수는 없지만 중소형 중심으로 공급이 부족하다. 보광동 신동아 113형은 1000만원 오른 2억5000만~2억8000만원선.

수도권 동향

수도권 매매시장은 장기화되는 경기침체로 급매물도 거래가 힘들다. 간혹 매수문의 수요가 있긴 하지만 추가하락에 대한 예상 때문에 급매물보다 낮은 가격으로 거래하길 원한다. 특히 이번 주는 1기 신도시 5개 지역 모두 하락세를 나타냈다. 아파트값 급등 당시 상승폭이 컸던 만큼 거품이 많다는 인식이 강하다.
경기 매매가 변동률은 -0.02%다. 김포시(-0.04%), 안양시(-0.04%), 파주시(-0.04%), 광명시(-0.04%), 고양시(-0.03%), 성남시(-0.02%) 등이 하락했고 안성시(0.03%), 동두천시(0.01%), 평택시(0.01%)는 올랐다. 성남시는 급매물도 거래가 어렵다. 매수자들은 급매물 가격이 더 내리길 기다리는 분위기다. 신흥동 두산 89형은 500만원 내린 2억5500만~2억8000만원이고 금광동 금광 삼성래미안 122형은 2000만원 내린 4억6500만~5억500만원이다.
신도시는 -0.04%다. 평촌(-0.07%), 일산(-0.06%), 산본(-0.05%) 순으로 전 지역 하락했다.
경기 전셋값 변동률은 -0.01%로 군포시(-0.04%), 하남시(-0.04%), 안양시(-0.03%), 성남시(-0.02%), 광명시(-0.02%), 남양주시(-0.01%)는 하락했고 안성시(0.05%), 김포시(0.02%), 고양시(0.01%)는 상승했다.
신도시는 -0.02%로 산본(-0.06%), 평촌(-0.05%), 분당(-0.02%)는 떨어졌고 일산(0.04%), 중동(0.01%)는 올랐다. 인천은 0.00%다. 부평구(-0.01%), 남동구(-0.01%), 서구(-0.01%)는 떨어졌고 남구(0.03%), 연수구(0.02%)는 올랐다.

지방-충청권 동향

충남은 세종시 출범을 앞두고 연기군 일대 기존 아파트 인기가 높다. 최근 신규 분양시장에서도 청약성적이 좋아 매수 문의가 많다. 전세시장은 비수기에 들어서면서 세입자 문의는 주춤하지만 물건도 귀한 편이라 소폭 상승세를 나타냈다.
대전 매매가 변동률은 -0.01%를 기록했다. 서구(-0.03%), 대덕구(-0.02%), 유성구(-0.01%)는 떨어졌고 동구(0.02%), 중구(0.01%)는 상승했다.
대덕구는 매수세가 없어 거래는 실종상태다. 급매물 가격이 500만~1000만원씩 떨어져도 관심이 없다. 신대동 주공 49형은 250만원 내린 8200만~8850만원이고 연축동 주공 49형은 150만원 내린 8500만~9150만원이다.
충남은 0.02%다. 연기군(0.11%), 아산시(0.03%), 천안시(0.02%), 계룡시(0.01%)는 올랐고 공주시(-0.03%), 당진군(-0.02%)는 떨어졌다. 충북은 0.03%로 청주시(0.04%)가 상승했고 그 외 지역은 변동이 없다.
대전 전셋값 변동률은 -0.03%다. 서구(-0.06%), 중구(-0.02%), 유성구(-0.02%), 대덕구(-0.02%) 순으로 하락했다.
유성구는 비수기 탓에 세입자 문의가 주춤하다. 시세보다 싼 전셋집 위주로 거래된다. 지족동 열매마을3단지 대우 92형은 1000만원 내린 1억6000만~1억7000만원이다.
충남은 0.03%를 기록했다. 연기군(0.06%), 천안시(0.05%), 공주시(0.02%), 당진군(0.01%), 아산시(0.01%)가 올랐다. 충북은 0.01%로 청주시(0.01%)가 올랐다.

정책 동향

국토해양부는 신규 분양시장 활성화를 위해 '주택공급에 관한 규칙 개정안'을 7월3일부터 입법예고한다고 2일 밝혔다. 개정안은 우선 신규 분양시장 활성화를 위해 민영주택 재당첨 제한 규정을 폐지했다.
현재는 분양가상한제 적용주택, 공공임대주택(10년 또는 5년), 토지임대주택 등 재당첨제한이 적용되는 주택에 당첨된 자는 일정기간(1~5년)동안 다른 분양주택에 재당첨 될 수 없도록 하고 있으며, 한시적으로 2013년 3월 31일까지 이를 적용하지 않고 있다.
그러나 앞으로는 투기과열지구를 제외한 지역에서는 민영주택에 대한 재당첨 제한 규정이 폐지된다. 다만 국민주택 등의 주택은 투기과열지구 이외 지역이라도 국민주택기금 지원 등 공공성이 인정돼 재당첨 제한이 유지된다.
또 입주자저축 가입자가 주택면적 증가를 위해 예치금을 증액할 경우 이 기간으로부터 1년이 지나야 청약이 가능했지만 앞으로는 3개월만 지나면 청약통장을 활용해 신규 분양을 받을 수 있도록 했다.
국토부는 이를 통해 중대형 주택 청약시장에 다소 도움이 될 것으로 기대했다. 
<자료 : 부동산써브>