수도권 아파트시장, 갑작스런 폭우에 매수세 ‘뚝’

5.10 부동산 대책 발표 이후 2달이 지났지만 서울 재건축 아파트 시가총액은 하락세를 보이며 큰 폭으로 감소했다.
부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)가 지난 2012년 5월 10일 대비 2012년 현재(시세기준일 7월 5일) 서울 재건축 아파트를 조사한 결과, 시가총액이 78조4천654억원으로, 두달 전 대책 발표일인 5월 10일 80조3천464억원보다 1조8천809억원(-2.34%) 줄었다.

특히 강남권의 재건축 아파트의 하락세가 두드러졌다. 강남3구(강남,송파,서초)가 서울 전체 하락폭에 85%를 차지하며 전체적인 하락세를 주도했다.

가장 큰 하락폭을 기록한 강남구는 시가총액이 21조6천759억원에서 20조9천373억원으로 7천387억원(-3.41%) 감소했다. 송파구는 이 기간 시가총액이 13조8천381억원에서 13조3천233억원으로 5천148억원(-3.72%) 감소했다. 다음으로는 서초구가 3천369억원(-1.43%), 강동구 2천602억원(-2.27%) 시세가 빠졌다.
5.10 부동산 대책으로 강남3구 주택투기지역 해제되는 등 호재가 있었고 일부 재건축 단지들은 사업 진행이 빨라지기도 했지만 시장 침체가 워낙 심각해 투자 심리를 되살리기에는 역부족이었다.

한편 최근 강남3구 아파트의 심리적 지지선인 10억원이 무너지는 등 강남 불패신화가 흔들리면서 강남으로 이동하기 위한 추가비용이 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 이는 중대형 고가아파트와 재건축단지가 많이 분포한 강남권의 하락폭이 비강남권에 비해 크게 떨어졌기 때문이다.

부동산써브가 서울 아파트(주상복합 포함) 119만6934가구를 대상으로 평균 매매가격을 분석한 결과 강남3구(강남·서초·송파) 평균 매매가격은 9억4733만원, 비강남22구는 4억4430만원으로 그 격차가 5억303만원인 것으로 조사됐다.
이는 비강남 22구에서 평균 5억원만 있으면 강남3구로 이동이 가능하다는 것을 의미한다.

강남3구가 버블세븐으로 지정됐던 2006년 당시 강남3구와 비강남22구의 격차는 5억9518만원이었다. 2007년에는 그 격차가 더 벌어져 6억2238만원으로 최대치를 기록하며 강남으로의 이동이 가장 어려웠다.
그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 고가 아파트가 많은 강남의 수요심리가 위축되며 강남과 비강남간 격차가 5억7048만원으로 줄었다. 2009년 이후에는 5억원을 웃도는 수준에 머물렀으나 올해 들어 5억303만원으로 2006년 이래 최저치를 기록했다.

시장분위기에 민감한 강남3구는 경기 침체가 장기화되고 있는데다 박원순 서울시장 취임 이후 재건축 사업에 대한 공공성 강화 요구로 재건축 아파트값 약세 등 악재가 이어지면서 강남으로의 이동 비용이 크게 줄어든 것으로 분석된다.

앞으로 강남3구는 대·내외 실물경기와 서울시 주택 정책 요인들이 호전되지 않는 한 하락세가 지속될 것으로 보여, 강남과 비강남간 집값 격차는 더욱 좁혀질 것으로 전망된다.

서울 동향

서울 매매 시장은 본격적인 장마철로 들어서면서 더욱 조용해지는 모습이다. 매수자들은 가끔 문의 전화를 하지만 매매가가 더 떨어질 거란 생각에 추격 매수는 자제하고 있는 상황이다. 전세 시장도 비수기에 접어들면서 하락세를 기록했다.
서울 매매가 변동률은 -0.05%. 강남구(-0.16%), 광진구(-0.09%), 강서구(-0.08%), 강동구(-0.07%), 은평구(-0.06%), 마포구(-0.06%), 노원구(-0.05%), 송파구(-0.03%) 등이 하락했다.
강남구는 매수세의 움직임이 전혀 없다. 급매물도 가끔 나올 정도로 변동이 없는 상황. 수서동 한아름 154㎡형은 1000만원 내린 8억9000만~9억9000만원이고 삼익 114㎡형은 1000만원 내린 6억3000만~6억8000만원이다.
강동구는 문의가 가끔 오긴 하나 매매가가 더 내릴 것이란 생각에 거래는 잘 안 된다. 재건축 단지인 둔촌주공4단지 76㎡형은 750만원 내린 5억5000만~5억9500만원이고 명일동 삼익그린11차 152㎡형은 3500만원 내린 6억2500만~7억3000만원선.
서울 전셋값 변동률은 -0.01%를 기록했다. 강서구(-0.05), 강남구(-0.04%), 노원구(-0.03%), 서초구(-0.03%), 강북구(-0.02%) 순으로 내렸다. 반면 마포구(0.06%), 중구(0.04%) 등은 오르기도 했다.
강서구는 비수기라 전세 거래가 잘 안 된다. 등촌동 라인 107㎡형은 500만원 내린 2억2000만~2억3000만원이고 동성 124㎡형은 500만원 하락한 2억5000만~2억6000만원이다.
중구는 지역 내 아파트 단지가 적어 전세 물건이 부족한 편이라 전셋값이 소폭 상승했다. 중림동 삼성싸이버빌리지 77㎡형은 250만원 오른 2억5000만~2억7000만원선.

수도권 동향

침체의 늪에서 빠져 나오지 못하고 있는 수도권 매매시장은 폭우까지 쏟아지며 시장 분위기가 더욱 냉랭해졌다. 매수세는 더욱 찾아보기 힘들고 급매물은 거래가 안 돼 쌓이고 있다.
전세시장도 한산한 분위기다. 장마가 시작되면서 문의는 더욱 줄었다. 수도권 일부 지역은 그나마 거래가 꾸준했던 중소형 아파트도 거래가 어려워 매물이 쌓이고 있다. 전세시장도 비수기에 들어서면서 문의는 줄었고 관리비 부담이 큰 대형아파트는 하락세가 가파르다.
경기 매매가 변동률은 -0.02%를 기록했다. 용인시(-0.05%), 고양시(-0.04%), 안양시(-0.04%), 성남시(-0.03%), 하남시(-0.03%) 등이 내렸고 이천시(0.03%), 광주시(0.01%)는 상승했다.
하남시는 급매물이 늘면서 매매가가 하락했다. 가격을 낮춰도 거래는 원활하지 못하다. 신장동 에코타운3단지 131㎡형은 1000만원 내린 4억3000만~5억원이다.
신도시는 -0.04%를 기록했다. 일산(-0.09%), 분당(-0.04%), 평촌(-0.03%) 순으로 내렸다.
경기 전셋값 변동률은 -0.01%다. 안양시(-0.04%), 군포시(-0.04%), 고양시(-0.03%), 용인시(-0.03%), 광명시(-0.02%) 순으로 많이 내렸고 광주시(0.02%), 의왕시(0.01%), 성남시(0.01%) 등은 올랐다.
신도시는 -0.01%로 산본(-0.06%), 평촌(-0.02%)이 하락했다.

지방-전라권 동향

전라권 매매시장은 본격적인 휴가철을 앞두고 매수세가 줄어드는 모습이다. 거래는 더욱 어려워지고 소화 안 된 매물은 쌓이고 있다.
전세시장 역시 움직임 없는 모습이다. 물건이 부족한 일부 지역만 소폭 상승했을 뿐 대부분의 지역은 변동 없이 보합세를 기록했다.
광주 매매가 변동률은 -0.01%로 북구(-0.03%)만 하락했다. 북구는 매물이 쌓이고 있지만 찾는 사람이 없다. 문흥동 현대1차 122㎡형은 1000만원 내린 1억7500만~1억9500만원이고 금호 161㎡형은 1000만원 내린 2억1000만~2억3000만원이다.
전남은 0.00%로 여수시(-0.01%)가 하락했다. 전북은 -0.02%로 익산시(-0.07%), 군산시(-0.04%)가 하락했다.
광주 전셋값 변동률은 0.00%로 남구(-0.02%)는 하락했고 광산구(0.01%), 북구(0.01%)는 상승했다. 남구는 전세 문의가 뚝 끊겼다. 물건이 많은 편이 아니지만 거래가 안돼 하락했다. 월산동 라인 102㎡형은 200만원 내린 5000만~5900만원이다.
전남은 여수시(0.01%)가 올랐으며 전북은 군산시(0.01%)가 올랐다.

정책 동향

국토해양부는 지난해 12월 29일 소규모 보금자리주택지구 후보지로 발표한 서울 오금 및 신정4지구를 보금자리주택지구로 지정(사업시행자 : SH 공사)한다고 밝혔다.
서울 오금, 신정4지구는 주민공람, 관계기관 협의 및 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 보금자리주택지구로 최종 확정됐다. 서울 오금지구의 지정 면적은 128천㎡, 신정4지구의 지정 면적은 41천㎡이며, 소규모 지구인 점을 감안해 전체 주택을 보금자리주택으로 공급할 예정이다.
이번에 지정하는 오금과 신정4지구에서는 보금자리주택 약 1800호(오금 : 1300호, 신정4 : 500호)를 공급할 계획으로서 전체 보금자리주택의 3/4 이상을 임대주택으로 공급하고, 분양주택도 소형 위주로 공급할 예정이다. 구체적인 주택 유형 호수 등은 지구계획 수립 단계에서 확정된다.
서울 오금 및 신정4지구의 토지이용계획, 주택 유형 호수 등을 내용으로 하는 지구계획은 관계기관 협의 및 통합심의 등을 거쳐 오는 9월 중 확정할 계획이다.