문재인 정부 출범이후 3년 동안 23번의 부동산 대책을 내 놓았지만 주택가격은 상상을 초월할 만큼 상승하고 있다.

지난 7월 말 기준으로 한국감정원에 따르면 주택가격상승을 살펴보면 출범 당시보다 중위주택매매가격 상승률은 평균 59.8% 상승했으며, 강남4구(서초, 강남, 송파, 강동구)는 각각 61.2%, 60.7%, 57.9%, 69.4% 상승했고, 마·용·성(마포, 용산, 성동구)지역 역시 각각 86.3%, 83.4%, 80.4% 상승했다.

서울의 대표적 중·서민층 주택가인 노·도·강(노원, 도봉, 강북구)은 다른 지역보다 다소 낮은 상승률이지만 이곳도 54.6%, 35.4%, 36.8%가 상승했다. 이렇게 주택가격이 상승한 원인은 문재인 정부가 공급도 수요도 모두 억제하는 규제정책으로 일관했기 때문이다. 여기에 유동성 자금도 풍부해 어떤 대책을 내 놓아도 당분간 주택가격은 지속적으로 상승할 수 밖에 없다. 아니 지금도 모든 지역에서 상승하고 있다. 

정부는 지난 8월 4일 서울권역을 중심으로 주택을 실수요자에게 집중 공급하고자 군부대 이전부지 등 신규 택지를 최대한 발굴하고, 노후 재건축 단지를 고밀로 개발하여 도심 내 총 26.2만호+α의 주택을 공급할 계획이라고 발표했다.

이는 서울에 신규 13.2만호+α 공급과 3기 신도시 공공분양 사전청약 6만호, 그리고 지난 5월 6일 旣 발표한 공급 예정 물량 7만호를 포함하는 물량이다. 문재인 정부 출범이후 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 5.6대책에 따른 서울도심 내 주택공급 7만호, 수도권 내 旣 추진 중인 정비사업 30만호에 금번 신규공급 13.2만호가 더해지면서 수도권 지역에 총 127만호의 주택이 공급될 예정이다.

금번 발표한 내용 중에는 서울 도심에서 공공참여형 고밀 재건축을 도입하여 5만호의 주택을 공급한다는 계획도 있다. 공공참여형 고밀 재건축은 소유자 2/3 이상의 동의로 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 참여할 경우, 용적률(지상 면적의 합계)을 300～500% 수준으로 높여주고, 층수는 최대 50층까지 허용함으로써 주택을 기존 세대수보다 2배 이상 공급하돼, 증가하는 용적률의 50~70%를 기부 채납하는 환수방식이며 나머지개발이익도 90% 환수한다는 것이다. 기부채납 받은 주택은 장기공공임대주택(50%이상)과 무주택, 청년·신혼부부 등을 위한 공공분양주택(50%이하)으로 활용된다. 

대도시는 점점 인구 집중화로 택지가 부족해 주택문제가 발생하고 있다. 이에 도시의 외형적 확산보다는 콤팩트 시티로 개발해야만 한다. 그러나 우리나라는 지난 2004년 국토이용관리법 상 300%였던 주거지역 용적률을 1, 2, 3종으로 종세분화하면서 수도권정비계획법상 과밀억제권에 속하는 지역은 1종 주거지역을 150%, 2종은 200%, 3종은 250%으로 하향 조정됐고, 2013년 당시 오세훈 서울시장 후임으로 시장이 된 고 박원순 시장은 2030서울플랜을 발표하면서 주거지역의 최고 높이를 49층에서 35층으로 낮춰 서울 스카이라인을 설정해 고밀개발을 제한했다. 이로 인하여 서울시의 주택공급은 한계가 있었다.

그런데 이번에 정부가 내놓은 공공참여형 고밀 재건축은 용적률을 대폭 완화해 개발하기 때문에 주택공급에는 분명히 효과가 있을 것이다. 물론 현재의 주거3종 지역은 준주거지역으로 용도지역을 변경해야만 하므로 당근책은 될 수 있다. 하지만 증가되는 용적률에 50~70%를 기부 채납해야 하고, 남는 이익의 90%까지 환수하겠다는 것이 정부의 계획이다. 또한 나머지 10%도 결국에는 지난해 12월 27일 재건축초과이익환수제가 합헌 되면서 세대당 3000만원 이상 수익이 발생하게 되면 재건축 초과이익환수라는 명목으로 세금이 부과된다. 과연 조합원들이 정부의 계획대로 동의하겠는지, 임대주택을 공급하는 씨받이 역할밖에는 안 된다는 불만의 소리가 벌써부터 나오고 있다.  

그런데 정부는 공공이 참여하는 고밀 재건축사업을 하겠다고 발표하면서 개발이익의 대부분을 환수하겠다고 한다. 사업을 추진하려면 조합원들의 동의가 필요한데 그들에게 최소한 상식선에서 당근책이 필요하지 않은가?

문재인 정부 이후 지난 2018년 2월 21일 재건축 안전진단기준 강화, 지난해 12월 27일 재건축초과이익환수 합헌, 금년 7월 27일 민간택지분양가상한제 시행 등으로 신규 사업은 물론 그동안 추진해 왔던 재건축마저 어려워진 상태다. 

주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 그러면서 재건축사업을 추진하면 최소한의 주택공급 효과도 있다. 무조건 재건축사업을 하면 개발이익이 발생하기 때문에 모두를 투기꾼으로 바라보는 시각은 잘못된 시각이다. 물론 개발이익의 일정부분은 정부가 환수해야 한다. 부동산은 공공성과 사회성이 있기 때문이다. 그렇다고 재건축사업 자체를 어렵게 해서는 안 된다. 뿐만 아니라 재건축 가능아파트는 사유재산이므로 공영사업자 방식이 아닌 민간사업자방식으로 활성화해야 한다. 재건축 조합원들도 우리들의 국민이기 때문이다. /권대중 명지대학교 부동산학과 교수. (사)대한부동산학회 이사장, 국토교통부 중앙지적위원, 국토교통부 국가공간정보위원 역임, 국토정보공사 선임 비상임이사, LH한국토지주택공사 투자심사위원, HUG주택도시보증공사 도시재생투자심사위원, 마포구, 인천서구, 경기도시공사, 고양시 등 분양가심의위원회 위원장.