통계청은 지난 8월 말 '2019년 인구주택총조사' 결과를 내놓았다. 2019년 11월 말 기준 우리나라 인구는 5177만9000명이며, 총인구의 절반인 2589만명이 수도권에 거주하는 것으로 조사됐다. 전 국민의 절반이 수도권에 산다는 뜻이다.
이 보고서에서 수도권의 가구 수 증가율은 인구 증가율보다 커졌다. 특히 1~2인 가구 증가율이 높아진 것을 알 수 있다.
2000년 1~2인 가구는 전체 가구의 35%에 불과했으나 2019년에는 58%를 차지할 정도로 증가했다. 1인 가구는 전체의 30.2%나 됐다. 3인 가구는 2000년 조사에서 20.9%였으나 2019년 조사에서는 20.7%로 큰 변화가 없었다. 하지만 4인 가구의 비중은 2000년 31.1%에서 2019년 16.2%로 대폭 감소했다.
가구 구성이 지금까지 4인 가구 중심에서 이제는 3인 가구나 1-2인 가구로 변했다는 것을 말하고 있다.
◆ 주택공급 형태가 변해야 한다
이렇게 가구 구성이 변하고 있으면서 출생인구도 점점 감소하고 있다. 그리고 도시는 점점 늙어가고 있는데 고령화는 가속화되고 있다. 물론 도시로 인구는 몰리고 있지만 도심 내 택지공급은 여전히 부족한 상태다.
통계청 자료를 인용해보면 2019년 우리나라 전체 출생아 수는 30만3100명으로, 2018년 보다 7.3% 감소했다. 합계출산율도 0.92명으로 전년 대비 0.06명 줄었고, 인구 1000명당 출생아수도 0.5명 감소한 5.9명이었다. 합계출산율이 2.1명은 돼야 현재의 인구를 유지할 수 있다고 한다. 2019년 전체 사망자수도 전년 대비 1.2% 감소한 29만5100명을 기록했다.
출생아수에서 사망자수를 제외한 인구 자연증가는 8000명으로 2018년보다 2만명 감소했으며, 1970년 통계 작성 이래 가장 낮은 수치다. 출생아 수가 계속 감소하는 반면 고령화는 지속되고 있어 향후 고령화 문제가 사회문제로 대두되면서 심각한 상태로 변할 가능성도 있다.
따라서 1~2인 가구와 노인가구를 위한 주거형태의 주택공급이 필요하다. 원룸이 아닌 여유 생활을 할 수 있는 주택유형 개발이 필요한 때다. 물론 우리 사회는 이미 가족은 3인 가구가 중심이 재편되어 이들을 위한 주택공급도 차질 없이 추진돼야 주택문제가 해결될 수 있다.
◆ 규제가 능사는 아니다
2019년 기준 전국 주택 수는 1812만6954호이며, 이 중 아파트가 1128만7048호로 전체 주택수의 62.2%를 차지하고 있다. 주거문화가 아파트 문화로 자리매김하고 있다는 것을 알 수 있다. 또한 전국 가구 수는 2만343.188가구로, 가구 수 대비 주택공급 수는 89.1%이다. 주택수보다 가구 수가 더 많다.
특히 서울시의 경우 가구 수는 2019년 기준으로 389만6389가구이며, 주택 수는 2,95만3964호로 주택수보다 가구 수가 94만2425가구나 더 많았다. 서울은 실제 주택보급률이 통계청 자료로 보면 75.8%로 밖에 되지 않는데 정부는 서울의 주택보급률이 98% 정도라고 말한다. 그러니 지속적으로 주택가격이나 전월세 가격이 상승하고 있다.
통계청이 철거용 주택으로 분류한 2만3000호를 빼면 서울의 주택보급률은 75.2%로 더 떨어진다. 여기에 쾌적한 거주가 어려운 1989년 이전 건축된 비거주용 건물 내 주택 6만9000호까지 차감하면 주택보급률은 73%로 하락한다.
그래서 서울의 주택 부족 현상은 심각한 상태이며, 주택을 공급해도 가격은 계속 오르는 것이다. 여기에 계속 늘어나는 노후·불량주택이 문제다. 30년을 경과한 노후주택이 서울 전체주택의 18.7%(55만1000호)이고 20년이 넘은 주택은 45.4%(134만2000호)나 된다. 즉, 건축한 지 20년이 넘은 낡은 주택이 전체 주택의 60%를 차지한다는 통계는 서울 신규주택가격이 왜 급등했는지를 말해주고 있다.
특히 서울은 다주택자가 다른 지역보다 월등히 많다. 2018년 기준 서울시 주택보유자 246만명 중 다주택자 비율은 38만9000명으로 16%에 불과하다. 다주택자들이 자기가 살고 있는 집을 제외하고 모두 처분한다고 해도 서울의 주택은 많이 부족하다는 것이다.
지난 2017년 이후 서울은 재개발‧재건축사업 등으로 철거되는 주택수가 입주물량보다 많았다. 부동산114 자료에 따르면 철거된 주택 수는 2017년 4만7534호, 2018년 4만2414호, 2019년 3만7675호였으나, 입주물량은 2017년 2만7940호, 2018년 3만6698호, 2019년 4만2892호였다. 입주물량은 금년에 4만2456호이나 2021년 2만2977호, 2022년 1만3419호로 점점 줄어들어 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성이 크다.
공급이 부족한데도 정부는 오히려 공급을 늘리기보다는 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세신고제)과 조세3법(취득세 강화, 양도세 강화, 종합부동산세 강화) 등으로 시장을 규제하고 있다.
향후 주택가격은 더 오를 수밖에 없다. 물론 3기 신도시를 비롯해 청년임대주택과 신혼부부희망주택 등 주택공급 정책도 있지만 이들 주택이 입주하려면 적어도 4~5년 뒤 입주물량이라 지금 당장 매매시장과 전월세 시장은 불안할 수밖에 없다.
따라서 임대주택으로 등록된 주택이 시장에 나올 수 있도록 정부가 정책 방향을 바꿔야 할 것이다. 점점 늙어가는 서울의 주택들을 하루빨리 과감하게 재개발·재건축사업을 추진해 주거환경을 개선함은 물론 주택공급을 늘려 시장이 안정화 될 수 있도록 해야 한다. 그리고 정책 방향도 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급될 수 있도록 규제보다는 오히려 규제 완화로 돌아서야 한다. 규제가 능사는 아니다. / 권대중 명지대학교 부동산학과 교수. (사)대한부동산학회 이사장, 국토교통부 중앙지적위원, 국토교통부 국가공간정보위원 역임, 국토정보공사 선임 비상임이사, LH한국토지주택공사 투자심사위원, HUG주택도시보증공사 도시재생투자심사위원, 마포구, 인천서구, 경기도시공사, 고양시 등 분양가심의위원회 위원장.