2021년 6월 1일부터 전·월세 신고제도 시행된다. 임대차 3법은 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 법안으로, 전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 법 개정으로 즉시 시행됐으며, 이번에 전·월세 신고제가 도입되면 임대차 3법의 시행이 완성된다. 임대차보호 3법이 개정되면 전월세 상한제는 임대차시장의 왜곡과 보증부월세의 증가로 인한 소액임차인의 부담이 증가하게 되고, 계약갱신청구권은 임대인과 임차인의 갈등유발과 임대물건의 공급축소로 인한 전세가격급등을 유발할 수 있다는 우려에도 불구하고 전격적으로 도입됐다. 그리고 예상했던 부작용도 시장에 그대로 나타났다. 전·월세 신고제도도 필요성은 인정하지만 여러 가지 부작용이 나타날 수 있다는 경고에도 불구하고 시행을 맞이하고 있다. 악법도 법이다. 이 법을 폐지하기 전까지는 지켜야 한다. 그러나 법이 시행되기 전에 여러 가지 문제가 있다면 철저한 점검을 통해 개선해야 한다. 개선하는 것이 국민을 위한 의무이다.

먼저 이 제도의 시행목적이다. 김영삼 정부의 금융실명제와 부동산실명제 도입, 노무현 정부의 실거래가 신고제도 도입은 명분과 실리를 바탕으로 대다수 국민들의 지지를 받았다. 그런데 전·월세 신고제도의 궁극적인 도입목적은 무엇일까? 정부에서 설명한 내용을 살펴보면 임대차 가격과 기간, 갱신율 등 시장의 정보가 투명하게 공개돼 세입자를 보호하고 전·월세 거래의 편의를 도모할 것으로 기대하고 있다고 한다. 이 제도가 어떻게 세입자를 보호할 수 있을까? 임대인과 임차인의 전월세 거래의 편의를 도모할 수 있을까? 예라고 대답하기 쉽지 않다. 왜냐하면 세입자보호와 관련이 없으며, 전월세 거래의 편의를 도모하는 것이 아니라 더 불편하기 때문이다.

그리고 전·월세 신고제도를 규정하고 있는 법의 목적을 살펴보면 이 법은 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정해 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다고 규정하고 있다. 그래서 국민들은 이 법이 신규임대차에 대해서도 국민경제에 이바지한다는 명분으로 임대료를 규제할 수 있는 표준임대료 제도 도입을 위한 전단계가 아닌가라는 우려를 하고 있다. 이미 전 국토교통부 장관도 표준임대료 도입은 임대차 등록 신고제 도입 이후 생각해볼 수 있는 문제라고 언급 한 바 있다. 표준임대료를 도입하게 되면 사유재산권의 침해와 임대차시장이 왜곡을 가져오게 된다. 임대주택이 감소하게 되고, 공급부족으로 전세가격이 급등하는 부작용이 있다.

아울러 임대차정보를 과세자료로 활용할 수 있다는 우려가 많다. 국토교통부는 전월세신고제 정보를 과세 자료로 사용할 계획은 없다고 밝혔지만 미등록 임대주택이나 전세에 대한 과세로도 활용할 수 있다. 임대인 입장에서 부담이지만 임차인에게도 자금조달계획서를 요구하거나 임대료에 대한 자금출처조사 등이 이뤄질 수 있다. 따라서 정부에서는 세입자보호 및 과세자료로 활용하지 않는다는 규정을 추가하는 방안도 고려해 보아야 한다. 전·월세신고제도로 획득한 정보는 부동산임대차 정책을 수립하는데 기초자료로만 활용한다는 내용을 추가하게 되면 국민의 불신을 줄일 수 있을 것이다.

한편 전·월세 신고 대상금액과 신고대상지역에 대한 문제이다. 신고대상금액은 보증금 6000만원, 월 30만원 초과 주택의 전·월세 계약이고, 신고대상 지역은 서울·경기, 인천 등 수도권 전역과 지방 광역시, 세종, 도 내 시 지역이다. 거래량이 많지 않고 소액 임대차 계약 비중이 높다고 판단되는 지역은 제외했다고 하나 전·월세 신고로 축척된 정보는 임대차정책을 수립하는데 기초자료가 될 수 있다. 제외되는 지역의 정보가 없으면 반쪽짜리 정보가 될 수 있다. 신고대상금액도 마찬가지이다. 모든 주택임대차뿐만 아니라 모든 지역의 임대차에 대해 신고의무를 둬야 한다. 그렇게 해야 임대차정책에 필요한 자료를 구축할 수 있다. 물론 일정금액 이하나 기타 지역의 경우에는 계약서 사본 제출 등의 방법으로 신고제도를 간편화하고, 위반시에도 과태료를 부과하지 않는 방안도 함께 마련해야 할 것이다. / 서진형 대한부동산학회 회장·경인여대 교수