국토교통부와 서울특별시는 지난 9일 부동산 시장안정화를 위해 '정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화'를 발표했다. 재개발 · 재건축시장에 전반적인 부동산투기수요를 차단하기 위해 조합원의 지위를 양도할 수 있는 시기를 앞당긴다는 계산이다. 조합원 지위양도 금지 기준 일을 시장 상황에 따라 시‧도지사가 선별적으로 지정할 수 있도록 한다는 내용이다. 이는 재개발 · 재건축지역에 투자수요가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상이 나타나기 때문에 이를 억제하고, 실거주 조합원의 권익을 보호해 재건축 시장을 안정시키고자 하는 것이다. 조합원의 지위양도금지라는 것은 재개발 · 재건축지역에 집을 갖고 있는 소유자가 매도할 수 있는 시기가 있다. 즉, 시·도에서 지정한 기준일이 지나면 집을 매도하지 못한다는 의미이다. 이렇게 하면 정부에서 생각하는 것처럼 부동산투기를 방지하고 가격안정을 실현할 수 있을까? 너무 근시안적 시각이고, 지엽적인 측면만을 고려한 조치이다. 지정기준일 이후에 지위양도 금지로 부동산거래가 이루어지지 않으면 당연히 가격은 안정되겠지만 부작용이 발생한다. 어떤 부작용이 발생할까?

먼저 조합원 지위 양도 가능시기를 앞당기면 현금부자나 투기세력이 기존 제도하에서 투자를 것보다 더 많은 투자수익을 실현할 수 있다. 일반적으로 재개발·재건축지역의 투자는 기간에 대한 투자이다. 사업완성 시기가 가까워질수록 가격이 상승하는 것이 일반적이다. 그런데 투자세력이 투자시기를 앞당긴다면 투자수익률이 높아진다. 일반적으로 재개발·재건축지역의 원주민들이 개발된 이후에 해당지역에 재정착하는 비율이 높은 편이 아니다. 왜냐하면 새로 공급되는 아파트에 추가로 부담해야 하는 분담금이 부담스럽기 때문이다. 소득이 없어 분담금 납부능력이 안될 수도 있다. 그래서 개발기대로 가격이 최대치로 상승했을 때 매매이익을 실현하고, 그 매매이익을 바탕으로 좀 더 나은 주거환경으로 이주하는 것이 현실이다. 그런데 지정기준일 앞당기게 되면 저소득층이나 현금부담능력이 부족한 조합원들은 낮은 가격에 조합원의 지위를 양도하고 이주해야 하는 문제가 발생한다. 투기세력을 근절하고자 하는 대책이 현금부담능력이 부족한 조합원들에게 피해가 갈수 있다는 것이다.

또한 정비구역으로 지정되면 조합설립추진위원회의 신청요건인 소유주의 동의율 50%를 확보해야 하고 , 이후에 조합인가신청 및 인가는 토지 등 소유자 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의를 받아야 한다. 그런데 조합원지위양도 금지 지정기준일 이후에 주택을 구입한 소유자는 본 사업에 동의서를 제출하지 않을 것이다. 따라서 조합설립추진위원회나 조합은 인가를 받아야 하는데 요건을 충족하지 못하게 되면 사업이 지연되는 현상이 나타날 수 있다. 현금청산의 대상이 되면 조합의 설립인가 등에 동의서를 제출하지는 않을 것이기 때문이다. 그리고 현금청산 대상자는 일반적으로 협의 또는 수용의 절차를 거쳐야 하는데 상당한 시간을 요하는 문제이다. 현금청산의 대상자가 많으면 많을수록 사업은 지연되고 사업비의 증가를 가져온다.

다음은 조합원의 지위를 장기간 양도를 금지하는 것은 재산권 침해라는 위헌적 문제도 제기될 수 있다. 재개발·재건축사업은 정비구역으로 지정되어 관리처분계획인가를 받기까지 상당한 사업기간이 필요한 장기적 사업이다. 재개발·재건축사업구역이 토지거래허가구역으로 지정되면 사업이 완성될 때까지 매매를 금지하는 거주이전의 자유, 사유재산권 보장, 계약의 자유 등 국민의 기본권을 침해하는 것으로 위헌의 소지도 있다. 물론 서울시와 정부에서 추진하는 제도의 취지는 충분히 이해한다. 대선도 있고, 서울시장의 재선문제도 있기 때문이다. 부동산투기수요는 차단하겠다는 의도이다. 그러나 투기수요를 차단하는 수단도 합법적이어야 한다.

그리고 법은 단순해야 한다. 국민들이 쉽게 알고, 이해해야 한다. 구역에 따라 다르고, 지구에 따라 다르다. 너무 복잡하다. 선의의 피해가 발생할 수 있다. 취지는 이해하지만 악법이 돼서는 안 된다. 규제가 만능이라는 사고가 전환되기를 기대해 본다. / 서진형 대한부동산학회 회장·경인여대 교수