현 정부는 집권 후 우리나라의 주택 공급은 충분한데 부동산 투기세력들 때문에 부동산가격이 상승한다고 주장했다. 그러나 부동산 가격이 지속적으로 상승하자 지난해 하반기부터 8·4 대책, 2·4 대책 등을 통해 중장기 대규모 공급대책을 발표했다. 그럼에도 집값의 계속된 상승에 국토부는 공급이 빠른 도심 주택공급 확대 및 아파트 공급 속도 제고 방안을 발표했다. 이는 오피스텔과 도시형생활주택의 규제를 대폭 완화해 아파트 가격의 안정을 기대하는 대책이다. 즉, 아파트 가격상승이라는 불을 끄기 위해 도시형생활주택과 오피스텔이라는 구원투수를 투입한 것이다.

이들이 소방수의 책무를 수행할 수 있을까? 또 다른 불을 지피지는 않을까 걱정이 앞선다. 아파트를 원하는 수요자의 욕구를 대체할 수 있을지 의문이기 때문이다. 부작용만 남발하는 대책이 되지 않을까 우려스럽다.

도시형생활주택은 증가하는 1~2인 가구와 서민 주거 안정을 위해 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등 설치 기준을 적용하지 않거나 완화해 공급되는 주거 형태이다. 같은 대지 면적이라도 도시형생활주택으로 건축하면 건축비용이나 임대수익의 측면에서 장점이 많다.

오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주간에는 업무공간으로 활용하고 밤에는 일부 숙식을 할 수 있도록 공간을 만든 형태의 건축물을 말한다. 오피스텔은 주용도가 업무시설이며, 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물이다.

그런데 오피스텔은 건축법상 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함하지 않아 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 다만 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수도 있고, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 양도소득세가 중과될 수 있다. 사실상 주거용인지 여부는 주민등록 전입 여부와 내부 구조 등 거주시설의 구비 여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 적용된다. 따라서 소비자들은 혼란을 겪고, 조세 분쟁의 씨앗이 되기도 한다. 그런데 난개발의 우려가 있는 도시형생활주택과 적법과 위법의 사이에 있는 오피스텔의 규제 완화를 통해 아파트 문제를 해결하겠다는 발상이 바른 방향인지 걱정이다.

물론 지난 20년 동안 우리나라의 1인 가구는 빠른 속도로 증가하고 있다. 고령화로 인한 독거노인이 증가하고 있고, 결혼을 하지 않는 젊은 층의 인구수가 증가하기 때문이다. 싱글족의 증가는 우리나라뿐만 아니라 전 세계에서 나타나는 공통된 현상이다. 미국 인구통계청이 발표한 자료에 따르면 주택 구입자의 40%가 싱글족이다. 프랑스는 성인 6명 중 1명이 싱글이고, 노르웨이는 두 집 중 한집이 싱글이다. 이러한 1-2인가구의 주거문제를 해결해야 한다. 그런데 이러한 1-2인가구라고 하더라도 도시형생활주택과 오피스텔로 주거 문제를 해결할 수 없다. 물론 이러한 공급이 이뤄지면 저소득층의 전세시장을 안정시키는데 도움이 될 것이다. 그러나 1-2인가구의 주거문제의 해결은 고사하고 여러 가지 부작용만 발생할 우려가 있다.

먼저 도시형생활주택은 주거수준의 질을 담보하기 어렵고, 주차장 기준완화 등으로 주차난을 유발할 것이다. 그리고 1970년대 도입된 반지하 주택처럼 주거의 질 저하를 초래하는 애물단지가 될 가능성이 있고, 저층주거지역에 도시형생활주택이 우후죽순 들어서게 되면 그 지역은 나중에 슬럼화가 되더라도 도시기반을 갖춘 대규모 재개발이 불가능한 상태가 된다.

오피스텔도 임차인이 주거용으로 사용하면 주택이 되고, 사무용으로 사용하면 주택이 아니다. 임차인에 따라서 세금이 다르게 적용된다. 국민은 이해하기 힘든 제도이다. 이런 이유로 오피스텔이 부동산 투기세력의 온상이다. 오피스텔의 고급화에 따른 가격 상승, 투자 수요 유입 등의 부작용도 나타날 수 있다. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분해 이원화할 필요가 있다. 그리고 부동산 투기 예방과 고분양가 방지를 위한 대책을 먼저 수립할 필요가 있다. 도시형생활주택은 건축할 수 있는 지역을 지정해 일정지역에만 건축할 수 있도록 유도하고, 관리하는 제도도 도입할 필요가 있다. / 서진형 대한부동산학회 회장·경인여대 교수