"작은 상가건물의 임대료가 유일한 생계수단인 건물주입니다. 제소전화해를 해서 약속을 잘 지키는 세입자 하고만 계약을 하고 싶습니다. 제소전화해할 때 무엇을 주의해야 하는지 궁금합니다"

제소전화해 성립 요건을 둘러싸고 신청인의 한숨이 깊어지고 있다. 이미 성립된 제소전화해 조서가 있지만 강제집행을 하지 못하는 경우까지 등장하면서 법률상담 문의가 줄을 잇고 있다.

제소전화해란 '소송을 하기 전 화해를 한다'는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도를 말한다.

관련업계에 따르면 제소전화해신청 시 요건을 갖추지 못해 법원으로부터 보정명령을 받는 현상이 지속되고 있다. 보정명령이란 법원에서 수정하라고 내리는 명령을 말한다. 신청인들은 보정명령 해결에 적극 나서고 있지만, 법률지식이 없어 어려움을 겪고 있다.

이 같은 경험을 한 임대인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 순조롭게 통과되는 제소전화해 절차와 달리, 보정명령이 나오는 경우는 간단치 않은 문제다. 더 큰 문제는 이미 성립되었는데 강제집행을 할 수 없는 경우도 나온다는 것이다.

전문가들은 제소전화해를 신청할 때 3가지 주의사항을 확인하라고 조언한다. 제소전화해를 신청할 때 보정명령이 나오는 경우 ▲인감날인 ▲소유자 확인 ▲도면을 미리 점검하며 보정명령을 줄일 수 있다. 강제집행을 염두에 두지 않고 작성된 제소전화해조서는 성립 후 큰 문제를 일으킨다. 법률에 따라 조서를 작성해야 안전하다.

제소전화해성립을 위해선 당사자와 건물을 특정하는 게 관건이다. 당사자 특정은 인감날인과 등기부등본 상의 소유자확인으로 하고, 건물 특정은 도면특정으로 하면 된다. 주의사항을 모두 지켰음에도 지속적으로 보정명령이 나온다면 전문가와 법률상담을 해야 한다.

제소전화해 절차가 진행될 때 공증을 요구하는 법원도 있다. 관할법원이 어떤 서류를 요구하고 있는지 미리 확인하는 것도 도움이 된다. / 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)