문재인 대통령이 당선되면서 부동산 정책 변화에 관심이 집중되고 있다. 문재인 부동산 정책은 개발 보다는 서민 주거복지, 주거안정에 초점이 맞춰져 있다. 전·월세 상한제는 서민들의 주거안정책으로 문재인 대통령의 대표적인 부동산 공약이다.

전·월세 상한제는 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도로, 서민 주거안정에 기여할 수 있다. 기존 임차인은 찬성하는 입장이다. 하지만 실제 도입 시 임대인의 재산권을 침해한다는 반대의 입장도 있다.

부동산 전문가들은 “주택임대시장에서 사적 계약에 대한 제한은 시장경제의 근본원래에 배치된다. 제도 시행 전에 임대인들이 임대료를 크게 올려 오히려 임차인 부담만 가중될 수 있다.”고 우려한다.

단기적으로 임대차 시장은 안정될지 몰라도, 장기적으론 임대사업의 의지가 약해지면서 공급 감소로 이어져 더 혼란을 초래할 수 있다는 것이다. 또한 임대주택사업의 수익성이 하락해 공급되는 주택의 품질이 하락할 가능성도 있다.

일부 국가에서도 임대료 상한제가 시행되고 있다. 초기 산업화나 전쟁 등으로 주택공급이 부족해지고, 임대료가 폭등하면서 주거 불안이 사회적 문제로 대두했던 시대에 이 제도가 도입됐다.

독일은 1936년, 프랑스는 1948년, 영국은 1915년, 미국 뉴욕은 1951년부터 임대료 규제가 시행됐다. 독일의 경우 표준 임대료제를 채택하여 지역 평균 10%를 초과할 수 없다. 영국과 프랑스는 건축비 상승분 및 가계물가지수와 연동해 증가율 상한선을 정하고 있다. 미국 뉴욕시는 임대료 가이드라인 위원회가 매년 정하는 임대료 상한선이 법제화돼 있다.

문재인 정부에서는 전·월세 상한제의 장단점을 다양한 각도로 논의할 것으로 보인다. 그 이전에 해외 선진국의 시행 과정을 살펴보고, 성공과 실패 사례를 잘 따져볼 필요가 있다. 외국의 사례가 한국 부동산 시장에도 적용가능한지 면밀한 검토가 필요하다.