[월요신문 이정환 기자] ‘도시재생 뉴딜’정책과 ‘뉴타운사업’의 차이점은 뭘까. 도시재생뉴딜 정책은 문재인 대통령의 공약사항이고 뉴타운사업은 이명박 정권 시절 추진했던 도시 개발사업이다.

뉴타운사업은 실패했다. 뉴타운사업으로 재산권을 침해당한 주민의 상당수는 아직도 고통을 겪고 있다. 이로 인해 목숨을 끊은 이도 있다. 정부의 잘못된 정책에 애꿎은 국민의 생명과 재산이 절단난 것이다. 도시재생 뉴딜정책이 본격적으로 시행되기 전에 치밀한 사전 검토가 필요한 이유이기도 하다.

도시재생뉴딜 정책은 도시 중심부가 노후화·공동화됨에 따라 외곽으로만 주택단지가 들어서는 도심 공동화를 막고, 구도심에 활력을 불어넣는 사업이다. 문재인 정부는 대규모 정책사업을 의미하는 뉴딜(New Deal)을 더한 이 정책에 매년 10조 원, 5년간 50조 원을 투입해 500여 개의 구도심과 노후 주거지 등을 살리겠다는 것이 주요 내용이다.

이 정책은 기존동네를 완전히 철거하는 재건축·재개발 사업과 달리 기존 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하는 사업이다. 오래된 구도심 지역에 활기를 불어넣으면서도 '원주민 주거 보호'도 달성하겠다는 복안이다. 기존에도 도시재생 사업이 시행됐지만, 투입 재원이 많지 않았다.

지난 4월 문재인 캠프는 “대대적인 도시재생과 주택개량 과정에서 지역의 중소건설업체나 집수리업체의 일거리가 크게 늘어날 것”이라며 “전문기관은 도시재생사업으로 매년 39만 개의 일자리가 만들어질 것”이라고 발표했다. 이어 “그동안 도시재생사업에 연간 1500억원 정도가 투입됐지만 생색내기에 불과했다. 매년 10조 원의 공적재원을 투입해 우리 동네가 달라졌다는 것을 확연히 느끼도록 하겠다”라고 밝혔다.

도시재생뉴딜정책이 계획대로 실행되기 어려울 것이라는 관측도 나온다. 재원 조달이 쉽지 않기 때문이다.

문재인 정부는 매년 들어가는 도시재생사업 예산 10조 원 중 2조 원은 중앙정부에서 부담하고, 나머지 8조 원은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 사업비로 마련할 계획이다. 하지만 두 공사의 부채를 감안하면 재원 마련이 쉽지 않다.

부동산 전문가들은 “한국토지주택공사 등이 도시재생사업 재원 마련에 참여한다면 부채는 증가할 수밖에 없다. 도시재생뉴딜정책이 성공하려면 실현 가능한 재원조달 방향과 실행 방안 그리고 투기방지 대책을 보완해야 한다.”고 분석했다. 또한 “앞으로 지금과 같은 부동산 규제 분위기가 이어지면 부동산 개발이익이 확보되지 않아 장기적으로 사업 시행이 어려울 것"이라며 "부동산 시장 규제 완화가 우선시돼야 할 것"이라고 지적했다.

부동산 투기가 되살아날 거라는 우려도 제기된다. 이와 관련해 새 정부는 “도시재생을 통해 마을이 살아난 이후 집값과 임대료가 급등하는 부작용을 막기 위해 임대료를 일정 수준 이하로 묶는 규정을 마련하겠다”는 입장이다.

‘도시재생 뉴딜’정책을 실행하기 전에 이명박정부의 뉴타운 사업을 반면교사 삼을 필요가 있다. 뉴타운 사업은 서울의 균형발전이라는 명목으로 출발했다. 또한 건설 경기를 부양하려는 목적도 있다. 하지만 뉴타운이 지나치게 많은 지역이 지정되면서 난개발 폭탄으로 돌아왔다. 뉴타운사업은 지구지정을 동시 다발적으로 남발했고, 재정이 부족한 상태에서 많은 사업들을 일시적으로 추진하다보니 사업과정에서 지원 및 관리가 안됐다.

사업 범위가 광범위하다보니 구역 간 조율도 어려웠다. 긴 과정을 단기간에 끝내려다보니 지역주민의 재산권도 박탈당했다. 뉴타운의 급속한 추진은 결국 매매와 전세 가격 폭등의 부작용까지 생겼고, 원주민들은 다른 지역으로 밀려났다. 결국 여러 부작용으로 인해 많은 지역에서 뉴타운 지구가 해제됐다.

부동산 관계자들은 “뉴타운 사업을 통해 나타났던 문제점들을 반면교사삼아 도시재생사업이 성공적으로 나아갈 수 있도록 확실한 방안을 모색할 필요가 있다. 또 투자한 이후 관리방안 등 후속조치도 마련해야 한다.”고 충고했다.