[월요신문 이정환 기자] 문재인 정부는 가계부채 문제 해결을 위해 주택 대출 심사를 강화한다. 이를 위해 대선후보시절 핵심 공약인 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이 도입될 전망이다. 금융위는 당초 2019년에 도입하기로 한 DSR을 이르면 1년 앞당겨 내년에 시행하는 방안을 검토 중이다. DSR은 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율이 DTI보다 더 강하다.

기존 DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산한다. 하지만 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환을 기준으로 한다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다.

DSR의 도입은 금융권에서 가장 반기는 정책이다. 은행 입장에서 리스크 관리가 훨씬 용이하기 때문이다. KB국민은행이 지난 4월부터 시중은행들 중 가장 먼저 DSR을 시행했다. 이 밖에 신한은행, 우리은행 그리고 KEB하나은행이 DSR 도입을 위한 내부 검토에 들어간 것으로 알려졌다.

과거 대출규제 정책을 펼쳤던 참여정부의 사례를 살펴 볼 필요가 있다. 참여정부는 DTI를 신설했다. 부동산 시장이 과열된 이유가 주택의 투기수요 때문이라는 것. 그래서 투기수요만 억제하면 된다고 판단했다. 이전에는 LTV만 적용했는데 DTI까지 적용함으로서 사실상 주택구입자금의 조달을 어렵게 만들었다. 주택담보가치가 높아도 소득이 없으면 대출한도는 낮아진다. 때문에 자기자본이 없으면 주택 구매가 더 힘들어진다. 이 제도로 가계부채를 줄이고 주택시장의 건전성을 가져올 수 있었다. 하지만 저소득 실수요자에게는 주택구입의 기회를 축소시키는 결과를 가져왔다.

문제는 실수요자다. DSR은 저소득 서민에게 불리한 대출제도이기 때문이다. 김포시 풍무동에 사는 이 모 씨(41)는 “6년째 전세로만 살고 있다. 계약기간이 내년 3월까지라서, 그때쯤 집을 구매하려고 한다. 주택가격이 너무 비싸서 은행대출을 받아야하는 상황이다. 하지만 현재 프리랜서로만 일해서 소득증빙이 잘 안 된다. 자동차 대출도 아직 있어서 DSR이 도입되면 주택담보대출 금액이 많이 줄어들 것”이라며 걱정했다.

부동산 업계도 주택담보대출 강화로 주택 시장이 위축될까 우려한다. 대출 규모가 커지면 상환 압박이나 대출 거부로 이어지고 대출 심사 기준이 강화로 부동산 경기가 경색되기 때문이다. 이와 함께 금리인상까지 겹치면 부동산 시장은 얼어붙을 거라는 얘기다.

강남 대학교 부동산학과 서충원 교수는 본지통화에서 “DSR이 도입되면 주택 수요자들은 은행에서 대출받기가 더 어려워진다. 이유는 DSR이 기존 DTI 보다 더 강한 대출규제 정책이기 때문이다. 대출이 어려워지면 부동산을 구입하려는 수요자는 위축된다. 결국 부동산 시장이 침체된다. 이와 함께 중도금 집단 대출규제까지 더해져 서민들의 주택 마련이 쉽지 않을 전망이다”고 지적했다.