[월요신문 이정환 기자] 다세대주택과 다가구주택을 혼동하는 경우가 많다. 간단하게 설명하자면 다세대주택은 주인이 여려 명이 있는 공동주택, 다가구주택은 주인이 한 명 있는 단독주택으로 분류된다.

다세대주택은 연면적 660㎡ 이하, 4층 이하인 건물에 2세대 이상이 살고 있는 주택이다. 각 세대가 한 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 영위한다. 각 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관을 별도로 갖춘다. 세대 전용 상하수도 설비가 설치된다. 아파트처럼 세대별로 구분 등기가 되어 한 건물에 소유주가 여러 명이다. 등기부 등본 열람 시, 각 호실별 열람이 가능하다.

부동산 전문가들은 다세대주택에서 사는 임차인에게 전입신고 시 꼭 조심할 것을 당부한다. 한 사례를 살펴보자. 경기도 안양에 사는 문 모 씨(36)는 준공된 지 30년 된 다세대주택을 전세보증금 1억5000만원에 임대차계약을 했다. 입주와 동시에 현관문에 표시되어 있는 대로 2층 302호로 주민등록 전입신고를 마쳤다. 이후에 등기부등본을 확인한 결과 2층 202호로 적혀있었다. 이 경우 문씨는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있을까?

정답은 대항력을 취득할 수 없다. 다세대주택의 경우는 등기부상 지번, 동 그리고 호수를 명확히 기재해야 한다. 문씨와 비슷한 사례는 대법원 판례(1995. 선고95다 177판결)에서도 확인된다. 대법원은 다세대 주택의 경우 잘못된 현관문의 표시대로 1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력은 없다고 했다.

대치동 ㈜더베스트 부동산중개법인 이창수 대표는 본지통화에서 “오래된 다세대주택을 중개할 때, 등기부 등본 상 호수와 실제 현관문에 표시된 호수가 다른 경우를 가끔씩 접하게 된다. 그 이유는 건축주가 지층에 있는 호수를 B01호로 안하고, 101호로 표시한 경우다. 결국 각층별 호수가 밀려서 다 다르게 적혀진다. 이때 등기부 등본을 확인 안하고 현관문에 표시된 호수로 전입신고를 하면 경매 시 보증금을 떼일 수 있다는 걸 유의해야 한다. 즉 주소를 정확히 확인하고 전입신고를 해야 보증금을 지킬 수 있다”고 강조했다.

반면에 다가구주택은 건물 연면적이 660㎡ 이하이고 3층 이하의 주택이다. 1개동에 여러 가구가 함께 거주하는 형태로 각 가구마다 독립된 화장실과 부엌을 갖춘 주택을 말한다. 건축법상 단독주택이기 때문에 세대별 분양이 불가능하다. 등기부 등본 열람 시 소유주가 1명인 단독주택이기 때문에 건물 전체가 조회가 된다. 다가구주택은 각 호실별 열람 불가능하다.

다가구주택은 단독주택이기 때문에 지번까지만 기재해도 된다. 이와 관련해 판례(1996. 선고95다 48421판결)는 단독주택의 경우 전입신고를 하는 경우에 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 위 건물의 거주자들이 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요는 없다고 기록하고 있다.

이 대표는 “다가구주택은 전입신고를 할 때 계약서에 실수로 계약한 호수를 빠뜨렸더라도 지번까지만 확실하게 적고 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력을 갖춘 것으로 볼 수 있다”고 설명했다.