[월요신문=지현호 기자] 정부가 16일 또다시 부동산대책을 내놨다. 대출 규제에 세금 인상 카드까지 꺼내 들며 시장 안정화에 대한 의지를 다시 한번 강조했다.

이번 정책 방향은 기존과 같다. 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호를 통해 서민 주거안정을 도모한다는 방침이다.

앞서 수차례 발표한 대책이 실효성을 거두지 못했다는 비난을 의식한 탓인지 연말 기습적으로 나온 정책임에도 강력한 규제가 대거 담겼다.

우선 정부는 투기적 대출수요 규제를 강화한다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화에 나섰다. 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출(주담대)에 대해 시가 9억원 이하는 LTV 40%를 9억원 초과는 LTV 20%를 적용하는 형태다.

또 시가 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대한 주담대를 금지했다. 이는 사실상 현금부자들만 초고가 아파트를 살 수 있는 구조가 만들어진 것이어서 일부 우려는 있다.

DSR(총부채원리금상환비율)도 투기지역·투기과열지구의 경우 시가 9억원 초과 주택에 대해 차주 단위로 DSR 규제를 적용한다. 현재 DSR 한도가 은행권 40% 비은행권 60%인데 단계적으로 2021년 말까지 40%로 하향조정한다는 내용이다.

주담대 실수요 요건도 고가주택 기준을 공시가격이 아닌 시가 기준 9억원으로 변경한다. 투기지역·투기과열지구에서 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하기 위함이다.

또 주택 임대·매매업 이외 업종 사업자가 주택 구입목적으로 주담대를 받는 경우 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구에서도 취급이 금지된다.

투기지역·투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI(임대업 이자상환비율) 기준 역시 1.5배 이상 강화한다.

전세대출을 이용한 갭투자의 경우 서울보증보험에서도 시가 9억원 초과 주택에 대한 전세대출 보증을 받을 수 없다.

더불어 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우에는 전세대출이 회수된다.

이번 대책에는 종합부동산세(종부세) 세율 상향 조정도 담겼다. 정부는 종부세 세율을 일반 0.1%포인트~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%포인트~0.8%포인트 인상하기로 했다.

조정대상지역 2주택자의 경우 종부세 세부담 상한이 200%에서 300%로 확대된다. 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유공제의 합산공제율의 상한도 높인다. 실수요 1주택자의 부담을 경감하기 위한 취지다.

공시가격은 시세변동률을 반영해 현실화한다. 관련한 세부 추진방안은 내년에 별도로 발표할 계획이다. 정부는 공동주택 시세 9억~15억원은 70%, 15억30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준까지 반영할 방침이다.

양도소득세 제도도 보완한다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분한다.

적용시기는 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도분부터다.

또 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건을 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택을 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 비과세하기로 했다.

조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다.

강화되는 부분도 있다. 다주택자가 조정대상지역 내에 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함하기로 했다.

또 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 1년 미만 50%, 1년~2년 40%로 인상한다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역도 확대했다.

현재 서울 27개동에서 집값 상승을 선도한 서울 13개구 전 지역과 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동, 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가로 지정됐다.

집값 상승 선도지역은 서울은 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문이다. 경기도는 광명(광명, 소하, 철산, 하안), 하남(창우, 신장, 덕풍, 풍산), 과천(별양, 부림, 원문, 주암, 중앙)이다.

정비사업 등 이슈지역은 서울 강서(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡), 노원(상계, 월계, 중계, 하계), 동대문(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농), 성북(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가), 은평(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)이다.

이 밖에도 정부는 청약 질서 확립을 위해 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지를 적용할 방침이다. 또 청약당첨 요건을 관계 지자체와 협의해 투기과열지구, 대규모 신도시의 거주기간을 2년 이상으로 강화한다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시에는 청약 재당첨 제한이 10년으로 강화한다. 조정대상지역 당첨 시에는 7년간 제한한다.

이번 대책에는 실수요자 대상 주택공급 확대 방안도 담겼다.

먼저 수도권 30만가구 공급 계획 중 서울 도심부지(4만가구)는 패스트트랙을 적용해 2020년까지 1만5000가구 이상 사업승인을 완료하고 이 중 1000가구에 대한 입주자 모집을 진행할 방침이다.

또 연내 지구지정 완료 예정인 15만가구(13곳)는 내년 하반기까지 지구계획을 수립하고 토지보상에 착수한다는 전략이다. 지주지정 절차를 진행 중인 11만가구는 내년 상반기 내 대부분 지구지정 절차 등을 마칠 계획이다. 이와 함께 추진되는 신도시 교통망 확충 등을 우한 광역교통개선대책도 2차지구는 내년 상반기, 3차지구는 하반기 내로 확정할 예정이다.

국토부 관계자는 "세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자재 성격이 강한 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행하고 있다"며 "실수요에 대응하는 공급은 충분하나, 분양가 상한제 등에 따른 공급부족론 등이 제기되며 불안 심리를 자극하고 있어 추가 대책 마련에 나섰다"고 설명했다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 대책 발표에서 "주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 어느 때보다 확고하다"며 "주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다. 필요한 경우 내년 상반기 중 주택 수요, 공급량 측면에서 추가적인 종합대책을 마련하겠다"고 강조했다.