[월요신문=김덕호 기자] 이르면 이번 주 국토교통부가 3기 신도시 후보지를 내놓을 것으로 예상된다. 지난 9·13 부동산 대책에서 발표되지 않은 대규모 주택 공급을 발표함으로써 서울 및 수도권 부동산시장 안정화에 고삐를 당길 것으로 보인다.

이에 시장에서는 매도 및 매수자들의 관망세가 심해지고 보다 경직된 시장이 될 것으로 보고 있다. 반면 강남 재건축 단지의 분양 인기에서 보듯 정부의 정책이 큰 효과를 거두기는 어려울 것으로 보는 시각도 있다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수를 통해 시장의 현황 및 전망에 대해 짚어봤다.

Q. 이르면 이번 주 정부는 3기 신도시의 후보지를 내 놓을 것으로 보인다. 새로 생기는 신도시는 경쟁력이 있을 것으로 보는가? 이로 인한 수혜 및 부정적 영향은?

A. 3기 신도시는 1기 신도시보다 서울에 가까운 입지에 건설하겠다는 방침을 밝힌 만큼 광명, 하남, 고양 등 보다 입지 선호가 높은 지역이 개발될 것으로 보이다. 또 2기 신도시의 교통 문제를 답습하지 않기 위한 대책도 함께 내놓을 경우 분명 경쟁력이 있을 것이다.

어떠한 안이 나오든 2기 신도시 및 개발지구들에서의 타격은 불가피해진다. 특히 공급과잉 논란에 휩싸여 있는 ‘동탄2신도시’와 ‘평택 고덕’, ‘인천 검단’, ‘김포 한강’, ‘양주 옥정’, ‘파주 운정’ 등의 타격이 클 것으로 보인다.

Q. 8·2대책 이후 급등했던 부동산 가격이 9·13대책 발표 이후 하향 안정세로 돌아섰다. 대책이 어떤 효과를 냈는지, 향후 지속될 지에 대한 이견이 많다.

A. 급등했던 부동산 시장이 9·13대책 이후 관망세를 보이며 숨고르기를 하고 있는 것은 맞다. 다만 현재의 관망세가 지속될지는 좀 더 상황을 두고 봐야 할 듯 하다.

강남 재건축 단지 분양에서 보듯 부동산 투자(투기)수요는 끊임없이 발생하고 있다. 또 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 부동자금 역시 적지 않다.

매력적인 분양이 이뤄지고, 시장이 반등하는 등 상승 요인이 일어난다면 시장은 다시 움직일 것으로 본다. 개인적으로는 내년 상반기까지 관망세를 보이다가 봄 이사철을 계기로 시장은 다시 변화하지 않을까 예상한다.

Q. 정부의 부동산 정책이 규제일변이라는 반응이 많다. 이에 대한 평가는?

A. 이번정부 뿐만 아니라 역대 정부 모두에서 벌어지는 일이다. 60년대 산업화 이후 그 어떠한 정부도 부동산 투기를 막아내지 못했다.

문재인 정부 역시 집권 후 투기억제 정책을 통해 시장을 억누르고 있지만 효과는 제한적이다. 시장상황에 따라 규제정책과 경기활성화 정책을 번갈아 활용하겠다는 방침을 밝히고는 있지만 ‘정책발표 -> 숨고르기 -> 시장 불안’의 악순환을 반복할 수 있다는 우려는 분명 있다.

Q. 신규분양 단지의 가격 책정에 있어 HUG의 역할이 강조되고 있다. 다만 로또분양, 시장에 정치 논리 개입 이라는 부정적 여론이 있는 것은 사실이다. 현 제도가 유지되어야 한다고 보는가?

A. 정부의 가격 개입은 공공분양에 한정되는 것이 좋다고 본다. HUG의 역할은 정부가 분양가격 책정에 개입해 서민의 주택 마련에 도움을 주는 것에 한정해야 한다고 본다. 민간 분양은 시장논리에 맡기는 것이 바람직하다.

현재의 인위적 개입과 가격 책정 방법은 차액 투기와 로또분양이 이뤄지는 상황을 계속해서 만들어 낼 것이다. 정부는 공공시장에만 개입하고, 민간시장은 시장논리에 맡기는 공공의 역할 재정립이 필요하다.

Q. 재건축 단지의 분양 일정이 대거 내년 이후로 밀렸다. 내년 1분기 해당 단지들의 분양이 시작된다면 어떤 영향을 주게 될지?

A. 서울의 경우 주택보급률 98% 수준을 보이고 있다. 경기를 비롯한 수도권은 물론 전국 평균보다도 크게 낮은 수준이다. 국가의 기능이 몰려있고, 교통 또한 좋아 수요는 늘고 있다. 대규모 주택을 공급할 수 있는 택지 역시 고갈됐기 때문에 수요와 공급이 맞물리지 않는 것이 현실이다.

규제를 가해 공급을 막을 경우 공급부족과 매매 가격 변동, 전월세 급등 등이 예상된다. 때문에 재건축 단지를 부동산 투기의 원흉으로 보고 규제하는 것은 재고할 필요가 있다고 본다.

내년 1분기 재건축 단지들이 분양된다면 여전히 공급부족에 따른 청약 과열은 분명 발생할 것으로 본다. 인근 주택가격에도 영향을 줄 수 있다.

Q. 실수요자들의 관점에서 봤을 때 보다 필요한 정책은 무엇이 될지? 대출규제와 공급확대 중 어느 것에 중점을 둬야 하나?

A. 획일적인 대출규제는 선의의 피해자를 양산하고, 내수경기를 죽이는 결과를 가져올 수 있기 때문에 실수요자와 갈아타기 1주택자들과 다주택자와는 각각 다른 대출규제를 적용해야 한다.

지역의 수급상황에 맞는 공급정책도 이뤄져야 한다. 서울의 경우 대량공급이 필요하고, 인천과 경기도의 경우 수요가 있는 곳에만 필요한 만큼의 공급이 이루어 져야 한다.

Q. 공급확대와 관련 '소셜믹스'의 중요성이 대두되고 있다. 반면 아직 공공임대 주택의 설계나 공급에는 해당 입주민에 대한 편견이 반영, 사회적인 격리를 하는 경우가 많은데, 이 과정에서 공공과 민간 모두가 추구해야 할 가치가 있다면?

A. 개인적으로 우리나라에서는 소셜 믹스의 적용은 어려움이 많을 것으로 예상한다. 영원한 숙제가 될 수 있다고 본다.

과거에는 단지별로 구분하여 소셜 믹스를 추진했지만 실패 했다. 그 후 같은 건물이나 같은 동으로 가구를 모아 융합을 추진했지만 이 또한 실패했다.

차라리 대규모 택지지구 또는 신도시에 공공분양주택, 신혼주택, 임대주택, 노인주택, 업무용빌딩, 창업센터, 학교, 문화시설, 복지시설 등이 모두 융합된 공공복합타운 또는 공공복합신도시를 만드는 혁신적인 변화를 검토하는 것이 나을 것이다.

◆ 최현일 한국열린사이버대학교 교수 약력

▲ (현) 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수

▲ (일본) 리츠메이칸대학교 주택정책박사

▲ 전공분야 : 주택정책, 부동산정책, 부동산개발, 신도시정책

▲ 저서

- 부동산 개발사례 분석론(부연사)

- 현대생활과 부동산(부연사)

- 주택정책론(은서원)

- 신도시의 미래(은서원)

- 돈 되는 부동산을 찾아라(은서원)