교보자산신탁이 6년 5개월간 운용해온 서울 강남구 삼성동 소재 삼성동빌딩(연면적 9279.35평) 매각을 성공적으로 마무리했다.
해당 자산은 2019년 삼성SRA자산운용으로부터 약 2332억원에 인수된 이후, 금번 거래에서 총 3500억원, 평당 약 3780만원에 매각됐다. 이로써 최초 계획 대비 250bp 이상(예상 수익보다 2.5% 더 많은)의 우선주 IRR 초과수익률을 달성했다.
이번 거래는 단순한 자산 매각을 넘어, 재무 안정성과 중장기 성장 기반을 동시에 확보한 전략적 결과물로 평가된다.
교보자산신탁은 해당 자산의 리모델링과 임대 재계약 등 선제적 자산관리를 통해 안정적인 수익 구조를 유지했다. 한때 리스크 요인으로 지목된 일시적 공실 문제 또한 신속히 대응하며 자산의 펀더멘털을 유지해왔다. 인텐트파크, 아이마케팅코리아 등 공실 리스크 이슈가 있었던 시점에도 현대오토에버와 유니레버코리아 등 우량 임차인 재유치에 성공, 가치 보전을 이뤄냈다는 평가다.
해당 자산은 2024년 말 JB자산운용을 우선협상대상자로 지정하며 첫 번째 매각 시도를 시작했으나, 자금 조달 일정 지연 등의 사유로 최종 성사되지 못했다. 이후 교보자산신탁은 내부 검토를 거쳐 즉시 재매각을 결정, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 및 알스퀘어와 함께 새로운 구조로 투자자 마케팅을 진행했다.
재입찰에는 삼성SRA자산운용, NH투자증권, 페블스톤자산운용 등 총 10여 개 기관이 관심을 보였고, 최종적으로는 실수요 기반의 운용 역량을 보유한 한국투자부동산신탁이 우선협상대상자로 선정되며 클로징이 성사됐다.
이번 거래를 통해 1000억원을 상회하는 매각 차익이 발생한 것으로 추정되며, 향후 리츠 상품 다변화 및 투자재원 확보에 결정적인 발판이 될 전망이다.
교보자산신탁은 "이번 거래는 어려운 환경 속에서도 리스크를 정면 돌파하며 자산가치를 실현한 사례로, 향후 투자자 수익 극대화와 성과 중심의 운용 체계를 고도화할 것"이라며, "최근에는 내부 인센티브 제도 개편을 통해 운용성과 기반의 조직 생산성도 한층 높이고 있다"고 전했다.
교보자산신탁은 최근 투자자 맞춤형 리츠 상품 운용 전략을 다각화하며, 실수요 기반·성장잠재력 중심의 중대형 자산군을 중심으로 한 딜구조 설계 능력을 강화하고 있다. 이번 삼성동빌딩 외에도 향후 강남·판교·광화문 등 주요 권역의 핵심 자산 확보 및 리밸런싱 전략을 본격화할 계획이다.
한편, 이번 거래에서 자문을 맡은 프롭테크 기업 알스퀘어는 자사의 30만건 이상 실거래 기반 데이터베이스와 분석 솔루션 RA(Rsquare Analytics)를 통해 시장가 비교, 공실 리스크 예측, 투자자 프로파일링 등 정량적 데이터를 제공했다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와 함께 공동 자문사로 참여했으며, 실질적 가치 검증 및 거래 설계 과정에 협력했다. / 월요신문=이상훈 기자